Kira Bedelinin Tespiti Davası
Türk Borçlar Kanununun 343. Maddesinde yapılan düzenlemeyle kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu düzenleme emredici hüküm niteliğinde olup, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanır.
Düzenlemeye göre kira sözleşmesinin şartları kiracı aleyhine ağırlaştırılamaz. Örneğin bir aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer aylara ait kira bedellerinin de muaccel olacağına dair sözleşmeye koyulan şart geçersizdir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesine Göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır“
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeden açıkça anlaşılabileceği üzere konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin belirlenmesinde üç ihtimale göre değerlendirme yapılmaktadır. Bunlar,
- Taraflar arasında yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma bulunması
- Taraflar arasında yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma bulunmaması
- Taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira süresinin beş yılı aşması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi halinde
Taraflar Arasında Anlaşma Bulunması Halinde
TBK 344/1. fıkrası uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının mevcut olması halinde, bu anlaşmanın bir önceki kira yılında uygulanacak 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçmemek şartıyla geçerli olduğu kabul edilmiştir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler. Aksi halde bu oran geçerli olacaktır.
Basit bir örnek vermek gerekirse aylık kira bedeli 1000 TL olarak belirlenen konut veya çatılı bir işyerinin kirasının yenilenen dönemde %40 oranında arttırılacağı taraflarca kararlaştırılmıştır. Bir önceki kira yılında uygulanacak tüfe oranı da %30 olarak belirlenmiş olsun. O halde taraflar arasında belirlenen yüzde 40 oranı, tüfe oranını aştığından uygulanamayacak, kira artış oranı yüzde 30 olarak geçerli olacaktır.
Taraflar Arasında Kira Artışına İlişkin Anlaşma Bulunmaması Halinde
Tarafların kira bedelinin artışı konusunda aralarında bir anlaşma bulunmaması halinde, kira bedeli, bir önceki kira yılının 12 aylık tüfe ortalamasını geçmemek üzere hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir. Bu ihtimalde kira bedelinin tespiti davası açmak için beş yıllık süreyi beklemek gerekmeyecektir.
Kira Süresinin Beş Yılı Aşması ya da Beş Yıldan Sonra Yenilenmesi Halinde
Taraflarca kira bedelinin artışına dair anlaşma yapılıp-yapılmadığına bakılmaksızın her halükarda 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir. İşte bu davalara uygulamada kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin belirlenmesi davası denilmektedir.
Hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira bedelinin tespiti davası niteliği gereği eda davası olmayıp, tespit davası niteliğindedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusudur. Bunun nedeni kira ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira sözleşmelerinde kiraya verenler, sözleşme süresi sonunda sözleşmeyi sona erdirebilme yetkisine sahiptirler.
Konut ve kiracısı esnaf olan işyerleri için TBK 344’e göre kira sözleşmesinin belirlenmesinde;
-Sözleşmede kira bedeli yabancı para ile belirlenmiş veya 5 yıldan uzun süreli sözleşmede bedele ilişkin artış koşulu yoksa, sözleşmenin başından itibaren beşinci yılın sonuna kadar endekse göre artış isteminde bulunulamaz. Beşinci yılın sonunda hak ve nesafete göre kira tespiti istenebilir.
-Sözleşmede yıllık artış miktarı belli ise beşinci yıla kadar kira bedeli TÜFE oranını geçmemek üzere sözleşmedeki artış oranına göre belirlenir.
-Sözleşmede artış koşulu var ancak oranı belli değilse beşinci yıla kadar kira bedelleri hakim tarafından TÜFE oranını geçmemek üzere hakkaniyete göre belirlenir.
-Hak ve nesafete göre tespit, sözleşmenin başında veya bir tespitin yapıldığı tarihten itibaren beşinci yılın sonunda yani altıncı yıl istenebilir.
-Hak ve nesafete göre tespit için bilirkişiden emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE endeksine göre kiralananın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği rayiç kira bedeline ilişkin rapor alınır. Hakim tarafından bilirkişilerce belirlenen brüt kira üzerinden kiralananın boş kalmaması ve eski kiracı olması dikkate alınarak %20’ye varan hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli belirlenir.
Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzun 138. maddeden alan kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır. TBK 138. maddede düzenlenmiş olan “aşırı ifa güçlüğü” hükmü gereği açılabilen kira bedelinin uyarlanması davasında: Sözleşmenin yapıldığı esnada borçludan kaynaklanmayan, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek nitelikte olağanüstü bir durum söz konusu olmaktadır. Oysa aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere, kira bedelinin tespiti davasında böyle bir olguya gerek bulunmamaktadır.
a)Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Yukarıda kira tespit davasının hangi hallerde söz konusu olabileceğine yer vermiştik. Genellikle kira sözleşmelerinde artış oranı belirlendiğinden buna yönelik kira tespit davası gündeme gelmemektedir. Bu nedenle aşağıda 5 yıllık sürenin dolması nedeniyle açılacak olan kira tespit davaları şartlarına yer verilecektir.
- Kiracı ile kiraya veren arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi olmalıdır.
- 5 yıllık sürenin geçmiş olması veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde artışın ne şekilde olacağına ilişkin hüküm bulunmaması
- Kira bedelinin tespiti davası açmakta davacının hukuki yararının bulunması
b)Dava Açılışı ve Davanın Kira Dönemlerine Etkisi
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin karar tarihinden itibaren değil yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanununun 345. Maddesinde belirlenen süreler doğrultusunda işlem yapılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Söz konusu düzenlemeye göre;
- Yenilenen kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kira artışına da olarak kira artışına dair ihtarname gönderilmesi halinde, dava yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden sonra açılmış dahi olsa mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli sayılacaktır.
- Ya da ihtarname göndermeksizin, kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olursa, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli sayılacaktır.
- Bir aylık süre içerisinde dava açılmaması veya kira artışına ilişkin ihtarname gönderilmemesi halinde, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yenilenen dönem için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
c)Deliller ve İspat
Kira tespit davalarında mahkemece dikkate alınacak başlıca deliller şöyledir:
- Kira sözleşmesi,
- Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri,
- Emsal kira bedelleri
- İhtarname
- Keşif,
- Bilirkişi raporu,
- Uzman görüşü,
- Tanık beyanı
- İlgili kurumlardan celp edilecek bilgi ve belgeler
- Yemin
d) Mahkeme Tarafından Kira Bedeli Belirlenirken İzlenecek Yol
Kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme tarafından kira bedeli belirlenirken yasal düzenleme uyarınca hak ve nesafet ilkelerinin dikkate alınması gerekmektedir. Şöyle ki;
- Taraflarca dilekçelerinde dile getirdiği iddialar doğrultusunda deliller toplanmalı,
- Dava konusu taşınmaza emsal nitelikteki taşınmazlara ait kira sözleşmeleri getirtilmeli,
- Bilirkişi marifetiyle dava konusu taşınmaz incelenmeli,
- Denetime uygun bilirkişi raporu alınmalı,
- Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,
- Kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınarak belirlenen brüt kira bedeli üzerinden hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.
e) Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı
Kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı yapmak mümkün değildir. Zira söz konusu davalarda kira bedelinin tespiti istendiğinden talebin bölünmesi mümkün değildir. Bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Bu nedenle dava açmadan önce ayrıntılı araştırma yaparak davada talep edilecek kira bedeli belirlenmelidir.
g) Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler
Kira bedelinin tespiti davalarında hak düşürücü ve zamanaşımı süresi yoktur. Kira bedelinin tespiti davası şartlarının varsa her zaman açılabilir.
h) Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme:
- Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
- Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi,
- Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
i) Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için öncelikle arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davası açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurulmalı ve başvuruya dair son tutanak aslı dava dilekçesine eklenmelidir. Başvuru yapılmadan dava açılması halinde davanız dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilecektir.
j) Kira Artış Oranında Geçici Yüzde 25 Sınırlaması
TBK 344/1. Maddesine göre, Tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamayı geçmemek üzere taraflar diledikleri oranda kira artışına karar verebilirler. Ancak bu artış oranı Türk Borçlar Kanunumuz’a 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. maddesi ile eklenen geçici madde 1. nedeniyle öncelikle 01.07.2023 tarihine kadar %25 olarak uygulanmaya başlanmıştır. Yine Türk Borçlar Kanunumuza 7456 sayılı Kanun’un 23. maddesiyle getirilen geçici madde 2. düzenlemesine göre bu süreler 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenecek olan sözleşmeler açısından da geçerli kılınmıştır.
k) Kira Tespiti Talepli Olarak İhtarname Gönderilmesi
Yukarıda, kira bedelinin tespiti davasının şartlarına ilişkin olarak ilgili alt başlık altında değinmiş olduğumuz üzere, ihtarname başlı başına kira tespit davasının şartlarından birisi olmamakla birlikte ihtarnamenin yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce gönderilmesi ve tebliğ edilmesi durumunda, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılırsa, mahkemece belirlenecek olan kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aksi takdirde aynı kazanımın elde edilebilmesi adına açılacak olan davanın, yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması şartı aranır. Yoksa bu tarihten sonra dava açılması durumunda mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli, yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi açısından hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır ve bu durumda bir senelik kira geliri kaybı söz konusu olacaktır.
l) Konya Kira Avukatı-Konya Kira Davası Avukatı
Kira bedelinin tespiti davası açacağınız taşınmaz Konya İlinde ise yetkili ve görevli mahkeme Konya Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu tür davalar yazılı yargılama usulüne tabi olması nedeniyle herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına Konya da kira davaları alanında çalışan bir avukattan destek almanız davanız için son derece önemlidir. Konya Kira Avukatı, Konya Kira Davası Avukatı olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların çözümü noktasında hukuki danışmanlık ve hukuki hizmet vermekteyiz. Bu süreçte aynı zamanda dava şartı olan arabuluculuk sürecinde de gerek arabulucu gerekse avukat olarak müvekkillerimize destek sağlamaktayız. Konya Kira Hukuku Avukatı, Konya Kira Avukatı, Konya Kira Davası Avukatı olarak çalışmak için bizimle iletişime geçebilir, Bademci Hukuk&Arabuluculuk Bürosu‘nu ziyaret edebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası, gerekli harçlar ve gider avansı yatırıldıktan sonra dava dilekçesinin yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine sunulması ile açılır. Ancak bu davalarda yazılı yargılama usulü uygulandığından dava açarken kira davalarında uzman bir avukattan hukuki destek almanız davanızın sıhhati için son derece önemlidir.
Kira Tespit Davasında %25 Sınırı Var Mıdır?
Kira tespit davalarında yüzde 25 sınırı bulunmamaktadır. Söz konusu artış sınırı makalemizde belirttiğimiz üzere yalnızca 01.07.2024 tarihine kadar yenilenecek konut kira sözleşmeleri için geçerlidir.
5 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Nasıl Artırılır?
Bu durumda taraflar arasında kira bedeli artışına ilişkin anlaşma sağlanamamışsa, kiraya veren veya malik tarafından arabuluculuk yoluna başvurulmalı, buradan da sonuç alınamaması halinde makalemizde açıkladığımız şekilde kira bedelinin tespiti davası açılmalıdır.
Kira Tespit Davası Açmak İçin İhtar Çekmem Gerekir Mi?
İhtarname gönderilmesi, kira tespit davalarının açılması için zorunlu değildir. İhtarname gönderilmemiş olsa dahi kiralayan tarafından kira tespit davası açılabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunumuzun 345/2. maddesinde düzenlenen usule uygun olarak ihtarname gönderilmesi veya dava açılışının bu madde hükmünde belirtilen tarihlere uygun olarak sağlanması durumunda mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespiti Davası, Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılır Mi?
Kira tespit davasının kısmi alacak davası ya da belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün değildir. Bu nedenle dava açılırken kira bedelinin en baştan emsallerine uygun bir şekilde belirlenmesi önem arz etmektedir.
Kira Tespit Davasında Belirtilen Kira Bedeli Islah Edilebilir Mi?
Kira tespit davasında kira bedelinin ıslah edilmesi de mümkün değildir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?
Kira bedelinin tespiti davası: Tevzi alınan mahkemenin iş yükü, taraf delillerinin toplanması ve tahkikat sürecinin ilerleyişi, bilirkişi raporlarının sunulması ve rapora itirazların değerlendirilmesi gibi birçok farklı değişkenin yanında; mahkeme tarafından verilecek olan hükmün istinaf ve temyiz kanun yollarına taşınıp taşınmamasına göre 1-2 yıl ve hatta bazen 3-5 yıl kadar dahi sürebilmektedir. Ancak, yargılama süresinin bu kadar fazla değişkene bağlı olması nedeniyle kesin bir süre söylenmesi mümkün değildir.
Kira Tespit Davası Masrafları Ne Kadardır?
Kira tespitine ilişkin davalardan aylık kira farkı üzerinden harç alınmaktadır. Bunun dışında ayrıca mahkeme masrafları için gider avansı yatırılmaktadır.
Gider avansı tebligat masrafları, bilirkişi ücreti, keşif ücreti için ödenen bedeldir. 2024 yılı itibariyle 0rtalama 2000.-3000 TL masraf yatırılır.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Kira Bedelinin Tespiti/Hak ve Nesafet Kuralları/Üfe Endeksine Göre Yapılacak Artıştan Daha Düşük Tutar Olamayacağı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5553 E. 2019/623 K. sayılı kararı
Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalı ile arasında 01.09.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinin 5. maddesi uyarınca TEFE-TÜFE ortalaması oranında kira artışı yapılacağı düzenlenmesine rağmen davalının artışlara ilişkin ödeme yapmadığını, davalıya bu yönde GOP 10. Noterliğinin 11.12.2014 tarih 19130 yevmiye sayılı ihtarnamesini göndererek kira farkları toplamı 12.105,00 TL’nin ödenmesini istediğini, davalının ihtara uymaması nedeniyle … 22.İcra Müdürlüğünün 2015/5168 E sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı sonucunda takibin durduğunu, belirterek bu sebeple kira sözleşmesinin yenilendiği tarih olan 01.09.2010 tarihinden bu yana ödenmesi gereken kira artış miktarı toplamı 12.105,00.-TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın civarındaki emsallerine göre çok yüksek bir kira bedeli ile kiralandığını, davacı ile görüştüğünü ve artış yapılmaması konusunda anlaştıklarını, artışların ne şekilde hesaplandığının belli olmadığını, kiraya verenin örtülü rızası ile kira bedelinin artırılmayacağını kabul ettiğini, itiraz etmediğini ve aradan uzun yıllar geçtiğini, geçmişe dönük kira farkının talep edilmesinin haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, 03/12/2015 tarihli duruşmada taşınmazın tahliye edildiğini bildirmiştir.
Mahkemece; davacının, kira bedelinin tespitine ilişkin herhangi bir dava açmadığı, ödenen kira paralarını itirazsız teslim aldığı; davalının, aralarında uzlaştıkları miktarlar üzerinden ödeme yapıldığını belirttiği dikkate alınarak davacının talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verikmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. Maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi ve somut olaya uygulanacak hükmünde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.
Somut olayda, taraflar arasında 01/09/2009 başlangıç tarihli , 1 yıl süreli, aylık 1.000 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde yıllık kira artışının Tefe-Tüfe ortalaması oranında artırılacağı düzenlenmiştir. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, sözleşme süresinin bitiminden sonra kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi gereğince aynı koşullarla yıldan yıla yenilerek devam edecektir.
Kira sözleşmesinde aylık kira miktarı açıkça belirtilmiş, hususi şartlarda da kira parasının ne şekilde artırılacağı tereddüte yol açmayacak ve kolayca hesaplanacak şekilde gösterilmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlar ve davalı kiracının yıllar itibariyle sözleşmedeki artış oranına uygun artışlarla kira parasını ödemesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranı karşısında kira bedelinin artırılmaması hususunda taraflar arasında zımni anlaşma yapıldığı iddiası davalı tarafça ispat edilememiştir.
Bu durumda mahkemece sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak TBK yürürlük tarihi olan 01/07/2012 öncesinde kira sözleşmesinde bulunan artış şartı esas alınarak, yürürlük tarihi sonrasında ise TBK’nın 344. maddesinin 17.01.2019 tarihli değişiklik öncesi metninde yer alan sınırlama dikkate alınarak 12 aylık ortalama üfe endex oranını geçmemek kaydıyla taraflar arasında yapılan sözleşme hükümleri doğrultusunda kira miktarı tespit edilerek, ödenen kiraların mahsubu ile kalan miktar belirlenerek sonucuna göre alacak talebi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Kira Bedelinin Tespiti
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6303 E. 2016/143 K. sayılı kararı
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava tarihinden itibaren ve dava tarihinden geriye doğru son 5 yıla ilişkin kira bedelinin tespitini talep etmiş; Mahkemece, 01.04.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 984,82 TL; 01.04.2014 – 01.04.2013 tarihleri arası aylık kira bedelinin 871,65 TL, yıllık kira bedelinin 10.459,80 TL; 01.04.2013 – 01.04.2012 tarihleri arası aylık kira bedelinin 857,11 TL, yıllık kira bedelinin 10.285,32 TL; 01.04.2012 – 01.04.2011 tarihleri arası aylık kira bedelinin 796,17 TL, yıllık kira bedelinin 9.554,04 TL; 01.04.2011 – 01.04.2010 tarihleri arası aylık kira bedelinin 735,77 TL, yıllık kira bedelinin 8.829,24 TL; 01.04.2010 – 01.04.2009 tarihleri arası aylık kira bedelinin 666,33 TL, yıllık kira bedelinin 7.995,96 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir.
Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK’nun 344 maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.
Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici Fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
TBK.nın 345.maddesinde; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Olayımıza gelince; davaya konu ve hükme esas alınan 30.12.2001 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yıllık 850 TL bedelli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmamaktadır. Sözleşmede artış şartı veya artışa ilişkin tebliğ edilen bir ihtar bulunmadığından 02.04.2014 tarihinde açılan dava, tespiti istenen 01.04.2014 tarihi itibariyle süresinde değildir. Bu itibarla, mahkemece davacıya 01.01.2015 tarihinden itibaren geçerli olarak tespit isteyip istemediği sorularak talep etmesi durumunda usulüne uygun bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi aksi halde ise davanın süreden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ve geriye yönelik karar verilmesi hatalıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Hakkaniyet İndirimi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1661 E. 2015/4811 K. sayılı kararı
Dava, kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili davalının 28.02.2007 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 4 yıllık kira bedeli olarak 80.000 TL peşin ödeyerek ve 4. yılın sonunda kira bedelinin piyasa rayiçleri dikkate alınarak belirleneceğinin kararlaştırıldığı ve kira kontratının imzalandığı tarihten sonra davalı şirketin kullanmakta olduğu kira sözleşmesine konu yerin, tadilatlar ve eklemeler ile büyüdüğünü, daha geniş bir kapalı alan ile açık alanın davalı şirketçe kullanılmaya başlandığını belirterek dava konusu taşınmazın 26/12/2010 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık 6.000 TL, 26/12/2011 tarihinden itibaren kira bedelinin 7.500 TL olduğunun tespiti, ayrıca sonraki yıl kira dönemine ilişkin kira bedelinin tespitini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece 28.02.2013 tarihinden itibaren aylık kiranın 6.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş ve kira bedelinin brüt olarak tespit edilmiş olduğunun anlaşılmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Taraflar arasında 28.2.2007 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi başlangıç tarihinden itibaren üç yıl ve daha fazla süre geçtiğinden mahkemece bilirkişiler aracılığı ile dava konusu yerin boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedelinin tespit edilmiş olmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ne var ki, Yerleşik Yargıtay Kararları uyarınca bilirkişilerce belirlenen brüt kira bedelinden mahkemece kiracının uzun süreden beri oturduğu, eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK.nun 51, 52 (BK 43, 44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken indirim yapılmaksızın bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedeline hükmedilmesi hatalıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Daha detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık hizmeti almak için hukuk büromuzla aşağıdaki iletişime geçebilirsiniz.
