Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2025 | Konya Kira ve Tahliye Avukatı

Giriş

Kira sözleşmesinin sonlandırılarak kiracının tahliye edilmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında sıkı koşullara bağlanmıştır. Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2025 | Konya Kira ve Tahliye Avukatı sorusunun cevabı da bu yasal düzenlemelerde yer almaktadır. Kiracı, haksız yere ve kendiliğinden evden çıkarılamaz; ev sahibinin icra veya dava yoluyla tahliye talep edebilmesi için kanunda sayılan belirli sebeplerden birine dayanması gerekmektedir. Bu sebepler hem TBK’da (m. 347-352 ve ilgili maddeler) hem de İİK’da öngörülmüştür.

TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesine ilişkin hükümleri iki ana başlıkta düzenlemiştir: Bildirim yoluyla tahliye (TBK m.347 ve devamı) ve dava yoluyla tahliye (TBK m.350 ve devamı). Bildirim yoluyla tahliye, kiraya verenin belli şartlarla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebildiği halleri kapsarken; dava yoluyla tahliye, kanunda tek tek sayılan özel sebeplere dayanarak mahkeme kararıyla kiracının çıkarılmasını ifade eder.

Aşağıda, Türk hukukunda kiracının tahliye edilebileceği tüm sebepler ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Her bir tahliye nedeni için yasal dayanaklar, koşullar ve süreçler açıklanmış; gerektiğinde tablolarla özetlenmiştir. Ayrıca her tahliye sebebine özgü örnek belge ve dilekçeler (ihtarname, tahliye davası dilekçesi, cevap dilekçesi vb.) sunularak konunun uygulamadaki karşılığı gösterilmiştir. Konuya ilişkin hukuki terimler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine dayanılarak açıklanmış; yasal düzenlemeler referans alınmıştır. Okuyucular için rehber niteliğinde hazırlanan bu kapsamlı makalede, tahliye süreçlerinin hızlı ve hukuka uygun şekilde yürütülmesi için dikkat edilmesi gereken noktalar vurgulanmıştır.

1. Bildirim Yoluyla Tahliye (On Yıllık Uzama Süresi Sonunda)

Bildirim (fesih bildirimi) yoluyla tahliye, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 uyarınca, belirli şartlar altında kiraya verene sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirme hakkı tanır. TBK 347’ye göre, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminde kiracı, en az 15 gün önceden yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren ise sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya veren uzayan her yeni yılın bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilir. Başka bir deyişle, kiracı en fazla on yıl boyunca sözleşmeyi yenileme güvencesine sahiptir; bu süreden sonra ev sahibi dilerse kontratı bitirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de benzer şekilde, kiraya veren kira ilişkisinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi bitirebilir (kiracı ise dilediği zaman feshedebilir). Bu fesih bildiriminin yazılı yapılması ve kanundaki fesih dönemine ile bildirim süresine uygun olması gerekir. Örneğin, uygulamada belirsiz süreli konut kiralarında fesih dönemi genellikle 6 aylık kira döneminin sonu, bildirim süresi ise 3 ay olarak kabul edilir. Buna göre kiraya veren, her 6 aylık dönemin sonu için en az 3 ay önceden yazılı fesih bildirimi göndererek sözleşmeyi on yıl geçtikten sonra feshedebilir.

Belirli süreli sözleşmelerde ise TBK 347 gereği kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün evvel bildirimde bulunmadıkça sözleşme otomatik uzar. Bu uzamalar toplam 10 yılı bulduğunda, onuncu uzama yılının sonunda kiraya veren, yine en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.Tablo 1 bu süreci özetlemektedir:

Bildirimine rağmen kiracı çıkmazsa, kiraya verenin bu fesih bildirimi gerekçesiyle tahliye davası açması veya İİK yoluyla icra takibi başlatması gerekebilir. Yani, 10 yıllık uzama süresi sonunda gönderilen ihtar sonucunda kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye talebiyle dava açarak mahkeme kararıyla tahliye yoluna gider.

Not: 10 yıllık uzama süresine dayalı fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlıdır. Bu koruma, kiracının uzun süreli barınma güvenliğini sağlarken, on yıllık sürenin sonunda ev sahibine sözleşmeyi gerekçesiz bitirme imkânı tanır. Bu hüküm emredici niteliktedir; kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine değiştirilemez veya 10 yıldan önce gerekçesiz fesih yapılamaz.

1.1. Örnek Fesih Bildirimi (10 Yıllık Uzama)

İhtar Eden (Kiraya Veren): Mehmet Yılmaz (T.C. Kimlik No: …)
Muhatap (Kiracı): Hakan Demir (… adresinde kiracı)
Konu: Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda feshi ve tahliye bildirimi (TBK m.347 uyarınca).

Sayın Kiracı,
…/../2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmemiz, tarafların yenileme iradesiyle bugüne dek yıllık dönemler halinde uzayarak 10 uzatma yılını doldurmuştur. TBK m.347 gereğince, kiraya veren olarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkımı kullanıyorum. Bu nedenle, sözleşmemiz …/../2025 tarihinde sona erecektir. Yasal üç aylık bildirim süresine riayetle, bu tarihe kadar kiralanan taşınmazı tahliye etmenizi rica ederim.
Kiralananı yukarıda belirtilen tarihte boşaltıp bana teslim etmediğiniz takdirde, yasal yollara başvurarak tahliyenizi talep edeceğimi bildiririm.

Gereğini bilgilerinize sunarım.

İhtar Eden Kiraya Veren: Mehmet Yılmaz (imza)
Tebligat Adresi: …
Tarih: …/../2025

Bu ihtarname, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresini doldurması nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi feshettiğini ve belirli bir tarihe kadar kiracının evi boşaltmasını talep ettiğini gösteren örnek bir bildirimdir. Bildirim, noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla yazılı şekilde yapılmalıdır. İhtarın kiracıya tebliğ tarihi ve tahliye için verilen süre çok önemlidir; yukarıdaki örnekte kiraya veren, sözleşmenin biteceği tarihe en az 3 ay kala ihtarı göndermiştir.

1.2. Örnek Tahliye Davası Dilekçesi (10 Yıl Nedeniyle)

KONYA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (Kiraya Veren): Mehmet Yılmaz, T.C.No: …, Adres: …
VEKİLİ: Av. (varsa)
DAVALI (Kiracı): Hakan Demir, T.C.No: …, Adres: …
KONU: TBK m.347 uyarınca 10 yıllık uzama süresi sonunda kira sözleşmesinin feshi nedeniyle kiracının tahliyesi talebimizdir.
AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkilime ait bulunan … adresindeki konut, davalıya …/../2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiraya verilmiştir. Sözleşme yazılı olup, her yıl tarafların sessiz kalmasıyla yıllık olarak yenilenmiştir.
2. Kira sözleşmesi, on yıllık uzama süresinin …/../2025 tarihinde dolmasıyla TBK m.347 gereği müvekkil kiraya veren tarafından feshedilmiştir. Müvekkil, yasal hakkını kullanarak davalı kiracıya noter aracılığı ile …/../2025 tarihli fesih bildirimi göndermiş ve sözleşmeyi 10 uzatma yılının sonunda sonlandırmıştır (Ek-1: Noter ihtarnamesi).
3. Davalı kiracı, fesih bildirimi tebliğine rağmen taşınmazı tahliye etmemiştir. Bu sebeple, müvekkilimin kanuni hakkına dayanarak kiracının tahliyesini talep etmek zarureti doğmuştur.
4. Müvekkilin fesih bildirimi usule uygundur; TBK m.347 uyarınca herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırma hakkı doğmuştur. Davalının kiralananda kalmaya devam etmesi hukuki dayanaktan yoksundur.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.347, 6100 sayılı HMK ve ilgili mevzuat.
   DELİLLER: Kira sözleşmesi, noter fesih ihtarı, tebligat mazbatası, gerektiğinde tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
   SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda arz edilen sebeplerle, feshedilen kira sözleşmesi kapsamında … adresindeki kiralananın tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
   Davacı Vekili (imza)
   Tarih: …/../2025

1.3. Örnek Cevap Dilekçesi (10 Yıl Nedeniyle)

DAVALI (Kiracı) HAKAN DEMİR’DEN
KONYA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE (2025/… E.)
KONU: Davacının 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye talebine cevaplarımızdır.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı tarafından ileri sürülen 10 yıllık uzama süresi olgusu ve fesih bildirimi usulü, tarafımızca kısmen kabul, kısmen dava şartları yönünden tartışmaya açıktır. Kiraya veren, TBK m.347 gereği 10. uzama yılının bitiminde fesih hakkına sahip olsa da bildirim şartlarına tam riayet edilip edilmediği denetime muhtaçtır.
2. Kiraya verenin gönderdiği fesih bildirimi, tarafıma …/../2025 tarihinde tebliğ edilmiştir. Ancak TBK 347 uyarınca bu bildirimin, 10. uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekirken, tebliğ tarihi ile sözleşme bitiş tarihi arasında yeterli süre bulunmamıştır. Bildirim süresi kanuna uygun olmadığı için tahliye talebi yerinde değildir (fesih bildirimi süresinde yapılmamışsa, ancak bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur)
3. Öte yandan, kiraya verenin bu hakkını dürüstlük kuralına aykırı kullandığı kanaatindeyiz. Müvekkil kiracı, yaklaşık 11 yıldır söz konusu adreste düzenli kira ödeyerek oturmaktadır ve kiraya verenin bildirimsiz davranışları müvekkilin mağduriyetine yol açacaktır.
   SONUÇ: Yukarıda arz edilen nedenlerle, davanın reddini; yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini saygıyla talep ederim.
   Davalı Kiracı (imza)
   Tarih: …/../2025

Açıklama: Yukarıdaki cevap dilekçesinde, kiracı taraf TBK 347’deki 3 aylık bildirim süresine uyulmadığını öne sürerek tahliye talebine itiraz etmektedir. Ayrıca kiraya verenin hakkını kötüye kullandığı (dürüstlük ilkesine aykırı davrandığı) iddiasıyla tahliyeye direnmektedir. Mahkeme, fesih bildiriminin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını ve kiraya verenin hakkını yasal sınırlar içinde kullanıp kullanmadığını değerlendirecektir. Eğer bildirimin süresi veya yöntemi TBK’ya aykırı ise tahliye talebi reddedilebilir. Aksi halde kiracının tahliyesine karar verilecektir.

2. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (Konut & İşyeri)

Kiraya verenin (ev sahibinin) konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye edebilmesi, TBK m.350/1’de düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-baba, büyükanne-büyükbaba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanana konut veya işyeri gereksinimi varsa ve bu gereksinim zorunlu ve samimi (gerçek) ise, kira sözleşmesini sona erdirip tahliye davası açabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, hem konut kiralarında hem çatılı işyeri kiralarında uygulanabilir.

İhtiyaç iddiasına dayanılarak tahliye kararı verilebilmesi için, doktrin ve Yargıtay uygulamasına göre, öne sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması şarttır. Geçici, keyfi veya yapay ihtiyaçlar tahliye nedeni olamaz; ihtiyacın süreklilik arz etmesi gerekir. Örneğin, geçici bir süreliğine kullanılacak bir ev ihtiyacı veya henüz gerçekleşmemiş, belirsiz bir gelecekte ortaya çıkabilecek ihtiyaç iddiası tahliye sebebi sayılmaz.Ayrıca ihtiyacın, dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama boyunca da devam etmesi aranır. Dava sürerken ihtiyaç iddiası ortadan kalkarsa (örneğin, ihtiyaçlı kişi başka bir konut edindiyse), tahliye talebi reddedilebilir.

TBK 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için kiraya verenin, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunda öngörülen fesih bildirim süre ve dönemlerine uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açması gerekir. Yani kiraya veren, ihtiyaç iddiasını hemen sözleşmeyi sona erdirir erdirmez gündeme getiremez; ancak kontrat süresi bitiminde veya belirsiz süreliyse fesih dönemine denk getirerek dava açabilir. Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi 31 Aralık’ta bitiyorsa, kiraya veren bu tarihten sonraki bir ay içerisinde (örneğin Ocak ayı içinde) tahliye davasını açmalıdır. Aksi halde o dönem için hakkı düşer ve sözleşme uzamış sayılır.

Yeni malikin ihtiyacı ayrı bir başlıkta (bkz. Bölüm 3) düzenlenmiştir. Burada söz konusu olan, kiraya verenin (mevcut malikin) ihtiyaç iddiasıdır. Konut ihtiyacı ve işyeri ihtiyacı yönünden TBK m.350 aynı kriterleri arar; önemli olan kiraya verenin kendisi veya yakınları için kiralanana kullanma zorunluluğu doğmuş olmasıdır. Örneğin, kiralayanın emekli olup oturduğu lojmandan çıkmak zorunda kalması ve kiradaki kendi evine taşınmak istemesi tipik bir samimi konut ihtiyacı örneği olabilir. Yine kiraya verenin oğlunun evlenip ayrı bir konuta ihtiyaç duyması, kızının işyeri açmak için dükkâna ihtiyaç duyması gibi haller de bu kapsamdadır (bu kişiler altsoy veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişi kategorisinde ise).

Yargı Kararından Örnek: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığının nasıl belirleneceğine dair şöyle denilmiştir: “Konut nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaçlı kişinin kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır… Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder.” Bu ifade, eğer ihtiyaç ileri sürülen kişi halihazırda başka bir yerde kirada oturuyorsa, kendi mülküne ihtiyaç iddiasının genellikle gerçek kabul edileceğini vurgular. Ancak elbette her olayın koşulları ayrı değerlendirilir.

Kiraya verenin ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası kazanması halinde, TBK 355 uyarınca bazı kısıtlamalara tabi olur. Özellikle yeniden kiralama yasağı gereği, kiraya veren ihtiyacı nedeniyle kiracıyı çıkardıktan sonra, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca evi eski kiracı haricinde birine kiralayamaz. Eğer bu yasağa aykırı davranır (yani ihtiyaç gerçek olmadığı halde tahliye edip başkasına kiraya verirse), eski kiracı son ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar.

2.1. Örnek İhtarname (İhtiyaç Nedeniyle Tahliye)

İhtiyaç nedeniyle tahliye için yasada ihtar şartı aranmasa da, uygulamada kiraya verenler sıklıkla sözleşme bitiminden önce kiracıya bir ihtar göndererek durumu bildirir. Bu, iyi niyet göstergesi olup kiracının haberdar olmasını ve belki anlaşarak çıkmasını sağlayabilir. Bunun yanısıra özellikle taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde sözleşme feshi için özel ihtar şartı öngörülmüş ise kiraya veren tarafından mutlaka yasal süresi içerisinde ihtar çekilmelidir. Aşağıda böyle bir ihtarname örneği yer almaktadır:

İhtar Eden (Kiraya Veren): Hacı Demir
Muhatap (Kiracı): Hasan Bıçak
Konu: Konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve tahliye talebi hakkında ihtar.

Sayın Hasan Bıçak,
Ben Hacı Demir, … adresinde bulunan ve sizin kiracısı olduğunuz meskenin maliki ve kiraya vereniyim. Ailemizin konut ihtiyacı dolayısıyla, tarafımızca …/../2022 tarihinde imzalanan ve 1 yıl süreli kira sözleşmemizi, sürenin sonunda yenilemeyeceğimizi bildiririm. Eşim ve çocuklarımla birlikte halihazırda başka bir evde kirada oturmaktayız ve kendi evimize taşınma zorunluluğumuz doğmuştur. Bu ihtiyaç gerçek ve zorunludur.
Bu sebeple, kira sözleşmesi süresinin biteceği …/../2025 tarihine kadar evi boşaltarak bana teslim etmenizi rica ediyorum. Aksi halde, sözleşme bitiminden sonra TBK m.350 gereğince tahliye davası açmak zorunda kalacağımı bildiririm.
Bilginize sunarım.

İhtar Eden: Hacı Demir (imza) – Adres: …
Tarih: …/../2025

Not: Bu ihtarname örneği, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını önceden kiracıya haber vermek için gönderdiği bir yazıdır. Yasa gereği ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için önceden ihtarname şartı yoktur, ancak TBK 350 uyarınca dava süresinde açılmalıdır (belirli süreliyse bitiminden itibaren 1 ay içinde). İhtarname, kiracının durumu önceden bilip hazırlık yapması açısından faydalı olabilir.

2.2. Örnek Tahliye Davası Dilekçesi (İhtiyaç Nedeniyle)

KONYA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: Hacı Demir (Kiraya veren, T.C. Kimlik No: …, Adres: …)
DAVALI: Hasan Bıçak (Kiracı, T.C. Kimlik No: …, Adres: …)
KONU: Kiraya verenin konut ihtiyacı sebebiyle, TBK m.350 uyarınca kiracının tahliyesi istemidir.
AÇIKLAMALAR:

1. Davalı, maliki olduğum İstanbul, … ilçesi, … mahallesinde bulunan konutumda …/../2022 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak oturmaktadır. Sözleşme bir yıllık belirli süreli olup, kira dönemi …/../2023 tarihinde sona ermiştir. (Ek-1: Kira sözleşmesi)
2. Davacının (kiraya veren olarak şahsımın) ve ailemin bu konuta konut ihtiyacı doğmuştur. Şu anda ben, eşim ve çocuklarım başka bir evde kiracı olarak ikamet etmekteyiz. Ancak ev sahibimizin evi satması nedeniyle kısa süre içinde tahliye baskısıyla karşı karşıyayız. Ailemizin barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla kendi mülkümüz olan söz konusu konutu kullanmak zorunluluğumuz vardır. Bu durum gerçek ve samimi bir ihtiyaç halidir.
3. Sözleşme süresi bitiminde davalıdan evi boşaltması yönünde noter kanalıyla ihtarda bulundum (Ek-2: … tarihli ihtarname). Ancak davalı kiracı, bugüne dek taşınmazı boşaltmamıştır.
4. TBK m.350/1 gereğince, kiraya veren kendisi veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut gereksinimi mevcutsa, kira sözleşmesini sona erdirip tahliye davası açabilir. İşbu davada ileri sürdüğüm ailevi konut ihtiyacı, kanunun aradığı nitelikte gerçek ve zorunlu bir ihtiyaçtır. İhtiyacımız geçici değil, sürekli niteliktedir; halihazırda kirada oturmamız da bu ihtiyacın samimiyetini teyit etmektedir.
5. Davayı, sözleşmenin bitiminden sonra bir ay içinde açmaktayım. Yasal sürelerin içinde hareket edilmiştir.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.350, 351, 355, HMK, ilgili diğer mevzuat.
   DELİLLER: Kira sözleşmesi, noter ihtarnamesi ve tebliğ belgeleri, davacının ve ailesinin ikametgah belgesi (kirada oturduğunu gösterir), nüfus kayıt örnekleri (ihtiyaçlı kişilerin davacı ile yakınlık durumu), tanık beyanları ve diğer deliller.
   SONUÇ ve TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle, İstanbul … ilçesi … adresinde bulunan kiralanmış konuta dair kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle feshedildiğinin tespiti ile davalı kiracının tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
   Davacı (Fatma Kaya) / Vekili Av. … (imza)
   Tarih: …/../2023

2.3. Örnek Cevap Dilekçesi (İhtiyaç Nedeniyle)

DAVALI (KİRACI) HASAN BIÇAK’TAN
KONYA… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE (Esas No: 2023/… E.)
KONU: Davacının ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye talebine ilişkin cevaplarımızdır.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı tarafından ileri sürülen konut ihtiyacı iddiası gerçekçi değildir. Davacı, ailesiyle birlikte halihazırda kirada oturduğunu belirtmişse de, öğrendiğimiz kadarıyla davacıya ait aynı ilçede başka bir boş konut bulunmaktadır. Kendi mülkiyetindeki o konutu kullanmaksızın, bu davaya konu evi istemesi samimi bir ihtiyaç olmadığı izlenimini uyandırmaktadır. (Davacıya ait diğer konutun tapu kaydı tespit edilerek delil sunulacaktır.)
2. Davacının evi satma niyeti olduğu tarafımızdan öğrenilmiştir. Davacı, bu tahliye talebini ihtiyaç gerekçesi altında öne sürse de esas amacının evi yüksek bedelle üçüncü kişilere kiraya vermek veya satmak olduğu düşünülmektedir. Bu durum doğru ise ihtiyaç iddiası dürüstlük kuralına aykırı şekilde ileri sürülmüş olacaktır.
3. Kaldı ki, davacının iddia ettiği gibi bir ihtiyaç bulunsa dahi, davalı kiracı olarak benim durumum da gözetilmelidir. Yaklaşık 5 yıldır bu adreste ailemle ikamet etmekteyim ve çocuklarımın okulu, işyerim bu semttedir. Tahliye halinde ağır mağduriyet yaşayacağız. Kanun koyucu, ihtiyaç nedeninin gerçekten zorunlu olmaması durumunda kiracıyı korumaktadır.
4. Davacının iddia ettiği gibi başka bir yerde kirada oturduğu iddiası doğruysa, bu durum ihtiyaç olgusunun yeni ortaya çıkmadığını gösterir. Zira davacı uzun süredir kirada ise, bu davayı çok daha önce de açabilirdi. Onca zaman bekleyip şimdi açması, ihtiyacın sürekli ve zorunlu olmadığını göstermektedir.
   HUKUKİ NEDENLER: TBK m.350, 354, TMK m.2 (dürüstlük kuralı) ve ilgili yasal düzenlemeler.
   DELİLLER: Tapu kayıtları, emlak beyanları, tanık beyanları, gerekli görülecek diğer deliller.
   SONUÇ: Yukarıda açıkladığım sebeplerle, davacının ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığı kanaatine varılarak davanın reddini talep ederim. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenmesini saygıyla arz ederim.
   Davalı Kiracı Hasan Bıçak (imza)
   Tarih: …/../2023

Değerlendirme: Bu cevap dilekçesinde kiracı, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını çürütmeye yönelik savunmalar yapmaktadır. Kiracının en güçlü savunma yolu, ihtiyacın samimi olmadığı veya davacının aslında farklı amaç güttüğü (örneğin daha yüksek kira elde etmek için tahliye istediği) yönünde deliller sunmaktır. Ayrıca kiracı, kendi mağduriyetine de dikkat çekerek mahkemenin takdirini etkilemeye çalışabilir. Yargılama sırasında mahkeme, ihtiyaç iddiasının gerçekliğini araştıracak; tarafların sosyo-ekonomik durumlarını, başka gayrimenkullerinin olup olmadığını, ihtiyacın ortaya çıkış nedenini ve zamanını, hatta gerekiyorsa bilirkişi incelemesi ile bu ihtiyacın karşılanıp karşılanamayacağını değerlendirecektir. Eğer gerçekten davacının ihtiyacı samimi ve zorunlu ise tahliyeye karar verilir; aksi halde kiracının sözleşmesi devam eder.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralanan bir taşınmazın satılması veya miras yoluyla intikal etmesi durumunda, yeni malik de belirli koşullarda kiracıyı kendi ihtiyacı gerekçesiyle tahliye edebilir. Bu durum TBK m.351’de düzenlenmiştir. TBK 351’e göre, kiralananı sonradan edinen kişi (yeni mal sahibi), eğer kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza konut veya işyeri gereksinimi duyuyorsa, devir tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir tahliye davasıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıca yeni malik, isterse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkını da kullanabilir.

Bu düzenlemeyi maddelersek yeni malikin hakları şöyle gerçekleşir:

• Kiralananın devri (satın alma veya miras) gerçekleştiğinde, yeni malik 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bu bildirimde, taşınmazı kendisi veya sayılan yakınları için hangi nedenle kullanma zorunluluğu bulunduğunu belirtmelidir
• Bildirim şartı yerine getirildikten sonra yeni malik, 6 ay sonunda tahliye davası açabilir. Burada 6 aylık süre, mülkiyetin kazanıldığı tarihten itibaren hesaplanır. Yani devirden 6 ay geçince dava açma imkânı doğar (dava açma hakkı, 6. ayın bitiminden itibaren 1 ay süreyle kullanılmalıdır).
• Alternatif olarak, eğer devralınan kira sözleşmesinin süresi daha kısa ise ve bitimi 6 aydan daha önce olacaksa, yeni malik beklemek zorunda değildir: Sözleşme bitimini bekleyip, bitimden itibaren bir ay içinde de tahliye davasını açabilir.

Örnek Olay: Ocak 2025’te bir ev satın alan yeni malik, Şubat 2025’te kiracıya ihtiyaç bildirimini yapmış olsun. Kiracı ile devralınan kontrat Aralık 2025’te bitiyor diyelim. Yeni malik seçimlik olarak: a) Temmuz 2025’te (6 ay sonra) tahliye davası açabilir veya b) kontrat Aralık 2025’te bittiğinde, Ocak 2026’da (bitimden sonraki bir ay içinde) tahliye davası açabilir. Her iki durumda da kiracının ihtiyaca binaen çıkarılması mümkündür.

Yeni malik de, tıpkı eski malikte olduğu gibi, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması koşuluna tabidir. Örneğin bir yatırımcı, evi satın alıp hemen “ihtiyacım var” diyerek kiracıyı çıkarıp başkasına kiralarsa TBK 355’teki yeniden kiralama yasağı ona da uygulanır; eski kiracıya tazminat sorumluluğu doğabilir. Kanun koyucu, yeni malikin ihtiyacı hükmünü suistimal edilmemesi için, bildirimin zamanında yapılmasını ve belirli süre beklenmesini şart koşmuştur.

Not: Yeni malikin ihtiyacı durumunda, kiracıya yapılan yazılı bildirim çok kritiktir. Bu bildirim yapılmazsa yeni malik 6 ay sonra dava açamaz, ancak sözleşme süresi bitimini bekleyebilir. Süresinde bildirim yapıldığı takdirde ise 6 aylık bekleme süresi kira sözleşmesinin kalan süresine bakılmaksızın işleyecektir. Kiracı, yeni malikin bildirimini alınca evi 6 ay içinde boşaltmayı planlayabilir veya bu sürede çıkamazsa dava ile karşılaşacağını bilmelidir. Ayrıca ihtarda kiralananın hangi amaçla kim tarafından kullanılacağı açıkça bildirilmelidir.

3.1. Örnek İhtar (Yeni Malik Tarafından)

Yeni malik, tapu devrinden sonraki bir ay içinde kiracıya aşağıdaki gibi bir ihtar gönderebilir:

Gönderen (Yeni Malik): Veli Soylu (Taşınmaz maliki)
Alıcı (Kiracı): Zeynep Sönmez
Konu: Kiralanan taşınmazın yeni malikinin konut ihtiyacı hakkında bildirim (TBK m.351).

Sayın Zeynep Sönmez,
… adresinde kiracı olarak oturmakta olduğunuz taşınmazı …/../2025 tarihinde satın almış bulunmaktayım. Tarafınızla mevcut kira sözleşmesi, yeni malik sıfatımla tarafımı bağlamakla birlikte, ailem için konut ihtiyacı söz konusu olduğundan bu sözleşmeyi sonlandırmak durumundayım. Eşim ve çocuklarımla birlikte kirada oturduğumuz mevcut konutumdan çıkmak zorunda kalacağımızdan, satın aldığım bu evde ikamet etme zorunluluğumuz doğmuştur.
6098 sayılı TBK m.351 gereğince, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya bildirim yaparak, 6 ay sonra tahliye talebiyle dava açma hakkına sahip bulunmaktayım. İşbu yazı ile kanuni hakkımı saklı tutarak durumu size bildiriyorum.
Bu nedenle, iyi niyetli olarak, taşınmazı …/../2025 tarihine (edinme tarihinden 6 ay sonrasına) kadar boşaltmanızı rica ediyorum. Belirtilen tarihe kadar tahliye etmediğiniz takdirde yasal haklarımı kullanarak tahliye davası açacağımı bilgilerinize sunarım.

Yeni Malik: Veli Soylu (imza)
Tarih: …/../2025

Açıklama: Bu ihtar, yeni malikin TBK 351’de öngörülen şekil ve sürede kiracıya yaptığı resmi bildirimdir. İçeriğinde yeni malikin kim olduğu, taşınmazı ne zaman edindiği ve hangi ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceği belirtilmiştir. İhtar genelde noter aracılığıyla yapılır ki tebliğ tarihi kesin olarak belirlensin. Yukarıdaki örnekte yeni malik, 6 ay sonrasına tarih vererek kiracıdan çıkmasını istemiştir.

3.2. Örnek Tahliye Davası Dilekçesi (Yeni Malik İhtiyacı)

KONYA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (Yeni Malik): Veli Soylu (T.C. No …, Adres: …)
DAVALI (Kiracı): Zeynep Sönmez (T.C. No …, Adres: …)
KONU: TBK m.351 uyarınca, yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesi talebidir.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı, Konya … Mahallesi … Sokak No: … adresinde bulunan ve davalının kiracısı olduğu taşınmazı …/../2025 tarihinde satın almıştır. (Ek-1: Tapu senedi)
2. Davalı, önceki malikle …/../2023 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi yapmış olup, bu sözleşme davalının el değiştirmesiyle tarafıma intikal etmiştir. (Ek-2: Kira sözleşmesi)
3. Davacı yeni malikin, söz konusu taşınmaza konut gereksinimi vardır. Davacı, eşi ve iki çocuğuyla birlikte halen kirada oturmaktadır. Satın almış olduğum bu eve ailemle taşınmak zorundayım; zira kirada bulunduğum konuttan çıkmam istenmiştir. Gereksinim samimi ve zorunludur.
4. Taşınmazı satın aldıktan hemen sonra, …/../2025 tarihinde davalı kiracıya noter aracılığıyla gereksinim bildiriminde bulundum. Bu bildirim kanunen öngörüldüğü şekilde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yapılmıştır (Ek-3: Noter ihtarı ve tebligat belgesi)Bildirimde kiracıya, 6 aylık yasal süre sonunda evi boşaltması aksi halde dava açacağım belirtildi.
5. Kiralananın edinme tarihinden itibaren 6 aylık süre …/../2025 tarihinde dolmuştur. Davalı kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmamıştır. Bu nedenle, yasal süresi içinde (6. ayın bitiminden itibaren bir ay içinde) işbu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.
6. TBK m.351 gereği, yeni malikin ihtiyacı halinde tahliye davası açılabilir. Davacı olarak ben, kendim ve ailem için bu evi kullanma ihtiyacı içerisindeyim. İhtiyacım gerçek olup, kötüye kullanım söz konusu değildir.
   HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtiyaç bildirimi (noter ihtarı), ikametgah belgeleri (davacının halen kirada oturduğunu gösterir), tanık beyanları vb.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.351, m.350, m.355 ve ilgili diğer hükümler; HMK ve ilgili mevzuat.
   SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, davalı kiracının, davacı yeni malikin konut ihtiyacı sebebiyle taşınmazdan tahliyesine, davalının tahliyeye direnmesi kötü niyetli ise (Mahkeme takdirine göre) davacı lehine uygun tazminata, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini saygıyla talep ederim.
   Davacı Veli Ssoylu / Vekili Av. … (imza)
   Tarih: …/../2025

3.3. Örnek Cevap Dilekçesi (Yeni Malik İhtiyacı)

DAVALI (KİRACI) ZEYNEP SÖNMEZ’DEN
KONYA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE (Esas No: 2025/… E.)
KONU: Davacının (yeni malikin) ihtiyaç iddiasına ve tahliye talebine ilişkin cevaplarımızdır.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı, evi satın aldıktan sonra tarafıma bir ihtar göndermiş ise de, bu ihtarın şekil ve süre bakımından yasaya uygun olup olmadığı denetlenmelidir. Tarafıma gelen bildirim …/../2025 tarihlidir; tapu devrinin …/../2025 olduğu kabul edilirse, bildirim bir ay içinde yapılmış görünmektedir. Ancak bildirim tebliğ edildiğinde, kira sözleşmesinin bitimine sadece 2 ay kalmıştı. Dolayısıyla davacı 6 ay beklemek yerine sözleşme bitimini beklemeliydi. Bu bakımdan, dava açma süresi bakımından usul hatası olduğunu düşünüyoruz. (Not: Eğer sözleşme bitimine 6 aydan az kalmışsa TBK 351 davacıya seçimlik hak tanıyor; fakat davacı her iki yolu aynı anda zorlamaktadır.)
2. Davacının konut ihtiyacı iddiası gerçek değildir. Davacının Ankara’da başka bir mülkü daha olduğu, hatta bir kısmında ailesinin halihazırda oturduğu bilgisine ulaştık. Eğer gerçekten barınacak yeri olmasaydı belki iddia samimi sayılabilirdi. Ancak mevcut bulgular, davacının asıl amacının beni çıkarıp evi daha yüksek bedelle kiraya vermek olduğu kanaatini uyandırmaktadır.
3. Davacının bildirimde belirttiği “kirada oturduğu evden çıkarılma durumunu” kanıtlarla desteklemesi gerekir. Aksi takdirde bu iddia soyut kalacaktır. Ben kiracı olarak, yaklaşık 1.5 yıldır bu konutta oturuyorum ve kontrat sürem bitmemişken yeni malikin sırf evi satın aldı diye beni çıkarmaya çalışması hakkaniyete uygun değildir.
4. İhtiyaç iddiası samimi olsa bile, 3. kişi konumundaki ben kiracının mağduriyeti de göz önüne alınmalıdır. Ani tahliye, aile düzenimi sarsacaktır. Yeni malik ihtiyacı gerçekten mevcutsa dahi, dava sürecinde makul süre verilmesi talebinde bulunuyorum (TBK 354 uyarınca mahkeme gerekirse tahliyeye süre tanıyabilir).
   DELİLLER: Davacının diğer mülklerine dair tapu sorgusu, davacının kirada oturmadığını gösterir tespitler (mümkünse), tanık beyanları vs.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK 351, 354, TMK 2 ve ilgili tüm yasal mevzuat.
   SONUÇ: Yukarıda belirttiğim nedenlerle, davacının tahliye talebinin reddini saygıyla arz ederim. Mahkeme aksi kanaatte ise dahi, davalı lehine uygun bir süre verilmesini ve koşullar oluşursa TBK 355/3 uyarınca tazminat hakkımızın saklı tutulmasını talep ederim. Yargılama masrafları ve vekalet ücreti karşı tarafa yükletilsin.
   Davalı Kiracı Zeynep Sönmez (imza)
   Tarih: …/../2025

Açıklama: Bu cevap dilekçesinde kiracı, yeni malikin ihtiyacına çeşitli açılardan itiraz etmektedir. İlk olarak usule değinerek, sözleşme bitiminin yakın olduğunu ve yeni malikin 6 ay beklemesi gerekmediğini (belki hatalı davrandığını) vurgulamaktadır. Ardından ihtiyaç iddiasının gerçek olmadığını (başka evi var vb.) ileri sürmektedir. Ayrıca, kiracı kendi halini de dile getirerek bir nevi mehil talebi de yapmıştır. Mahkeme, yeni malikin ihtiyacının samimiyetini inceler; eğer gerçekten yeni malik kendisi kirada ise ve makul bir ihtiyacı varsa tahliyeye karar verecektir. Kiracı çok kısa sürede çıkmak zorunda kalacaksa, bazen yargılama süreci kendiliğinden o süreyi sağlar, bazen de icra aşamasında ek süre verilebilir. TBK 355’e göre yeni malik de evi 3 yıl başkasına kiralayamaz; aksi halde tazminat sorumluluğu vardır.

4. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelecekse, kiraya veren TBK m.350/1-2 uyarınca sözleşmeyi sona erdirip kiracıyı tahliye edebilir. Bu tahliye sebebi, genel olarak binanın yeniden yapılması (yeniden inşa) veya geniş kapsamlı tamirat, tadilat durumlarını kapsar. Kanunda “kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” ibaresi yer almaktadır. Yani ufak tefek tadilatlar değil, kiracının içeride oturmasını olanaksız kılacak derecede ciddi inşaat işleri söz konusu olmalıdır.

Bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilmek için, kira sözleşmesinin bitiminde (belirli süreliyse bitiminden itibaren 1 ay içinde, belirsizse fesih dönemine uyularak 1 ay içinde) dava açılmalıdır. Uygulamada bu tür davalarda kiraya veren, genellikle inşaat projesi, tadilat ruhsatı, belediye onayları gibi belgelerle gerçekten bir yeniden inşa/imara girişeceğini kanıtlar. Amaç, kiracıyı çıkarıp evi başkasına kiralamak değil, gerçekten binayı yenilemek olmalıdır. Aksi halde, TBK 355 yine devreye girer: Eski hâli ile yeniden kiralama yasağı. Kanun, yeniden inşa/imardan sonra eski kiracının öncelikli kiralama hakkı olduğunu belirtir.

Şöyle ki: Kiraya veren, binayı yeniden yapıp bitirdiğinde, eski kiracıya yeni duruma ve kira bedeline göre öncelikle kiralama teklif etmek zorundadır; eski kiracıya yapılan yazılı teklifi bir ay içinde kabul etmezse, kiraya veren başkasına kiralayabilir. Ancak eski kiracıya bu öncelik tanınmadan başkasına kiralama yapılırsa yine 3 yıl kuralı ihlal edilmiş olur ve tazminat gündeme gelir.

Bu sebeple tahliye davalarında mahkemeler, gerçekten imar izni alınıp alınmadığını, onarımın “esaslı” olup olmadığını araştırır. Basit boya-badana için kiracı çıkarılamaz; ancak örneğin binanın depreme karşı güçlendirilmesi için boşaltılması gerekiyorsa, bu ciddi bir nedendir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında da benzer hükümler devrededir; çoğu zaman dönüşüm için kiracılarla anlaşma yoluna gidilse de, anlaşma sağlanamazsa malik TBK 350/1-2’ye dayanarak tahliye davası açabilir.

4.1. Örnek Tahliye Davası Dilekçesi (Yeniden İnşa Nedeniyle)

KONYA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: Veli Soylu (Kiraya veren, mal sahibi)
DAVALI: Zeynep Sönmez (Kiracı)
KONU: Kiralanan binanın yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması gereği nedeniyle, TBK m.350/1-2 uyarınca tahliye talebidir.
AÇIKLAMALAR:

1. Davalı, mülkiyeti bana ait Konya, … adresindeki tek katlı evde 3 yıldır kiracı olarak oturmaktadır. Taraflar arasında 1 yıllık kira sözleşmesi her yıl yenilenmiştir, mevcut sözleşme süresi …/../2025 tarihinde sona erecektir.
2. Davacı olarak ben, söz konusu evin bulunduğu arsada yeniden inşa faaliyeti gerçekleştireceğim. Mevcut yapı çok eski ve ekonomik ömrünü doldurmuştur. İlgili belediyeden kentsel dönüşüm kapsamında bina için yıkım ve yeniden yapı ruhsatı alınmıştır. (Ek-1: Belediye imar izni ve proje onayı, Ek-2: Riskli yapı raporu)
3. Planlanan inşaat kapsamında mevcut yapı tamamen yıkılarak 4 katlı yeni bir bina inşa edilecektir. Bu inşaat sırasında kiracının evde oturması imkânsızdır. TBK m.350/1 uyarınca, kiraya veren kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım ve değişiklik yapacaksa ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmeyi süresinin sonunda açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu koşullar somut olayda mevcuttur.
4. Davalı kiracıya, sözleşme bitiminden önce noter aracılığıyla durumu bildirdim ve evi boşaltmasını talep ettim; ancak anlaşmaya varılamamıştır (Ek-3: Noter ihtarı). Davalı, binanın yıkılacak olmasına rağmen evi boşaltmaya yanaşmamaktadır.
5. İlgili kanun gereği, inşaat tamamlandıktan sonra eski kiracı Dilek Uysal’ın öncelikli kiralama hakkı saklıdır. TBK 355’e uygun davranacağımı şimdiden beyan ederim. Ancak şu anki durumda inşa faaliyetinin başlayabilmesi için kiracının tahliyesi zorunludur. Aksi takdirde ruhsat süreleri dolacak ve proje aksayacaktır.
6. Davayı, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açıyorum (sözleşme bitişi …/../2025, dava açma tarihi …/../2025). Süre ve usul şartlarına riayet edilmiştir.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.350, 355, ilgili İmar Kanunu hükümleri, HMK vb.
   DELİLLER: Kira sözleşmesi, riskli yapı tespit raporu, belediye yıkım ve yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, noter ihtarı, keşif ve bilirkişi incelemesi talebi, tanık beyanları ve sair deliller.
   SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda arz edilen nedenlerle, kiralanan taşınmazdaki kiracı Dilek Uysal’ın, binanın yeniden inşa edilmesi amacıyla tahliyesine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini saygıyla talep ederim.
   Davacı Veli Soylu / Vekili Av. …
   Tarih: …/../2024

4.2. Örnek Cevap Dilekçesi (Yeniden İnşa Nedeniyle)

DAVALI (KİRACI) ZEYNEP SÖNMEZ’DEN
KONYA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE (Esas No: 2025/… E.)
KONU: Davacının yeniden inşa iddiasına ve tahliye talebine ilişkin cevaplarımızdır.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı tarafın binayı yeniden yapma niyeti olduğunu belirttiği beyanlarını kısmen kabul ediyorum. Evin eski ve yıkım kararı olduğundan haberdarım. Ancak davacı beni tahliye etmek için gerekli makul süreyi tanımamıştır.
2. Davacının noter ihtarında belirttiği tahliye tarihi benim yeni bir konut bulmam için yeterli değildi. Bu kadar kısa sürede taşınacak yer bulamadığımdan çıkamadım. Mahkemenizce, hakkaniyet gereği, tahliye kararı verilecek olsa bile tarafıma uygun bir süre (örneğin inşaat fiilen başlayana dek veya belli bir tarihe kadar) tanınmasını talep ediyorum.
3. Ayrıca davacının projeyi hayata geçireceği konusu belirsizdir. Sunulan projeye finansmanı sağlayıp sağlamadığı, inşaata hemen başlayıp başlamayacağı net değildir. Belki de tahliyeden sonra uzun süre inşaata girişilmeyecek ve ben boş yere evimden çıkmış olacağım. Bu nedenle, tahliye kararı verilecekse dahi davacının derhal inşaata başlamasını temin edecek şekilde hüküm kurulmasını, aksi halde kötü niyet tazminatı sorumluluğu doğacağının ihtar edilmesini talep ederim.
4. TBK 355’e göre üç yıl içinde ev başkasına kiralanırsa tazminat hakkım olduğu belirtilmiş. Bu hakkımı ve yenilenmiş evde öncelikle kiralama hakkımı saklı tuttuğumu beyan ederim.
   HUKUKİ NEDENLER: TBK 350, 355, 354, TMK 2, HMK md. 31 (hakimin takdir yetkisi) ve ilgili diğer hükümler.
   SONUÇ: Mahkemece yeniden inşa amacı gerçek görülür ve tahliyeme karar verilecekse, tahliyenin inşaat başlangıcına yakın bir tarihte icra edilmesini veya bana makul ek süre verilmesini, aksi takdirde davanın reddini talep ederim. Yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasını saygıyla arz ederim.
   Davalı Zeynep Sönmez (imza)
   Tarih: …/../2025

Değerlendirme: Bu olayda kiracı, binanın yeniden yapılacağını inkar etmiyor ancak ek süre talebiyle ve inşaatın ciddiyetine dair tereddütleriyle savunma yapıyor. Mahkeme genelde bu tip davalarda haklı gördüğü takdirde tahliye kararı verir, ancak uygulamada kiracıya genellikle icra emrinin tebliğinden itibaren 15 gün yasal süre dışında pek ek süre tanınmaz (ancak dava sonucunun istinafı vs derken fiili olarak zaman geçebilir). Kiracının TBK 355’ten kaynaklanan haklarını saklı tutması da önemlidir: eğer malik evi yeniden yapıp 3 yıl dolmadan başkasına kiraya verirse, eski kiracı bu dilekçedeki beyanı sayesinde tazminat isteme hakkını ileri sürebilecektir.

5. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi anlamına gelir. Uygulamada, kiracılar bazen kira sözleşmesinin başlangıcından bir süre sonra veya sözleşme sırasında, ev sahibine belirli bir tarih için “bu tarihte evi boşaltacağım” şeklinde imzalı bir tahliye taahhütnamesi verirler. TBK m.352/1, bu durumu özel bir tahliye sebebi olarak düzenlemiştir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu hükümden çıkarılacak önemli noktalar şunlardır:

• Tahliye taahhüdü kesinlikle yazılı olmalıdır. Noterden yapılması şart değildir ama yazılı metin olmalıdır.
• Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Yani kiracı, evi teslim aldıktan sonra kendi özgür iradesiyle bu sözü vermelidir. İlk kira sözleşmesiyle aynı anda veya önce imzalatılan taahhüt geçersizdir, çünkü kiracının baskı altında olabileceği kabul edilir.
• Taahhütnamede tahliye edileceği belirli bir tarih açıkça yazılmalıdır. Tarih net değilse (mesela “sözleşme bitiminde tahliye edeceğim” gibi muğlak ise) geçerli tahliye taahhüdü sayılmaz.
• Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için harekete geçmelidir (icra veya dava yoluyla). Aksi halde bu taahhüde dayalı hakkını o olay için kaybeder.

Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak iki yolu vardır: İcra takibi veya dava açmak. Çoğunlukla daha hızlı olduğu için ilamsız icra yoluyla tahliye tercih edilir. İİK’da, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye için özel hükümler vardır. Kiraya veren, taahhütnameyi icra dairesine vererek bir tahliye emri gönderilmesini sağlar. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 15 gün içinde evi boşaltmazsa, icra yoluyla tahliye yapılabilir.

Kiracı, tahliye taahhüdüne itiraz ederse, icra takibi durur ve kiraya veren mahkemede dava açmak zorunda kalabilir. İtiraz sadece imza inkarı veya taahhüdün geçersizliğine ilişkin sınırlı sebeplerle yapılabilir; örneğin kiracı “bu imza bana ait değil” derse, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını değil, doğrudan tahliye davası açmalıdır (çünkü imza inkarı, normal bir alacak gibi itirazın kaldırılmasıyla değil ancak mahkeme kararıyla aşılır)

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları önemlidir. Özetle:

1. Yazılı olacak.
2. Tarih kesin olacak.
3. Kiralananın tesliminden sonra ve sözleşmeden ayrı verilecek.
4. Taahhütten sonra yeni bir sözleşme yapılmamış olacak (yapıldıysa yeni sözleşme taahhüdü hükümsüz kılabilir).
5. Taahhüt kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olacak; birden fazla kiracı varsa hepsince imzalanacak.

Örnek Durum: Kiracı K, ev sahibine bir tahliye taahhütnamesi verip “31 Aralık 2024’te çıkacağım” demiştir. Bu tarihte çıkmazsa, ev sahibi Ocak 2025 içinde icra takibi başlatır. K, icra takibine imzaya itiraz ederse, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalır. Eğer K imzaya itiraz etmeyip sadece “taahhüt baskıyla alındı” derse, yine mahkemede bu iddiasını savunması gerekir. Mahkeme, taahhüdün geçerli ve kiracının serbest iradesiyle verildiğine kanaat getirirse tahliye kararı verir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyelerde arabuluculuk şartı konusunda güncel bir değişiklik vardır: 2023 düzenlemesiyle, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir; ancak ilamsız icra yoluyla tahliyeler bu kapsam dışında tutulmuştur.Yani tahliye taahhüdüyle doğrudan icra takibi yapacak kiraya veren, arabulucuya gitmek zorunda değildir. Fakat taahhüde itiraz olmuş ve buna dayalı dava açılacaksa (örneğin icrada itiraz geldiği için dava açması gerekirse), 01.07.2023’ten itibaren önce arabuluculuk başvurusunda bulunması dava şartıdır. Aksi halde dava usulden reddedilir.

5.1. Örnek Tahliye Taahhütnamesi

Aşağıda bir tahliye taahhüdü örneği yer alıyor:

Tahliye Taahhütnamesi
Kiracı (Ad/Soyad): Ahmet Yılmaz – T.C. No: …
Kiraya Veren (Ad/Soyad): Veli Soylu– T.C. No: …
Kiralanan Taşınmaz: Konya ili, … ilçesi, … mah., … sok. … no’lu daire.
Taahhüt: Yukarıda bilgileri yazılı kiralanan taşınmazı, 31/12/2025 tarihinde boşaltıp kiraya verene teslim etmeyi kabul ve taahhüt ederim. Bu taahhüt, kiralananın teslim alınmasından sonra, tamamen özgür irademle verilmiştir.
Kiracı imzası: Ahmet Yılmaz (imza) – Tarih: 01/06/2025
Kiraya Veren imzası: Veli Soylu (imza) – Tarih: 01/06/2025

Bu belgede kiracı, belirli bir tarihi açıkça yazıp o tarihte tahliye edeceğini taahhüt ediyor. Dikkat edilirse belgenin tarihi, yani kiracı taşınmazı devraldıktan sonra bir tarihte kendi isteğiyle imzalamış. Eğer bu taahhüt sözleşme imzalanırken 2023’te alınsaydı, geçersiz olacaktı. Ayrıca kiraya verenin de imzalaması şart değilse de uygulamada genelde her iki taraf da imzalar. Noter onayı zorunlu değil ama noter tasdiki varsa, icra takibinde imzaya itiraz riski azalır, süreç hızlanır.

5.2. Örnek İcra Takibi Talebi (Tahliye Taahhüdü)

Tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatmak için, kiraya veren icra dairesine bir takip talebi sunar. Bu, dilekçe formatında olmaz; ilgili İcra Müdürlüğü’nün formu doldurulur. Ancak burada bilgilendirme amaçlı bir taslak metin veriyoruz:

Takip Türü: İlamsız Tahliye (İİK m.272 ve TBK m.352 gereğince tahliye taahhüdüne dayalı)
Alacaklı (Kiraya Veren): Veli Soylu
Borçlu (Kiracı): Ahmet Yılmaz
Kiralananın Adresi: Konya, … (kiracının oturduğu taşınmazın adresi)
Talep: Borçlu kiracı, alacaklı kiraya verene …/../2024 tarihli tahliye taahhütnamesi ile 31/12/2024 tarihinde kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiştir. Bu tarihe rağmen kiralananı halen tahliye etmemiştir. Bu nedenle, 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca kiracının tahliyesine ilişkin ilamsız icra takibi başlatıyorum. Borçluya kiralananı 15 gün içinde tahliye etmesi, aksi takdirde cebri icra yoluyla tahliye edileceği hususunda tahliye emri tebliğ edilmesini talep ederim.
İmza – Tarih

Bu takip talebi üzerine icra dairesi, borçlu kiracıya “tahliye emri” gönderir. Tahliye emrinde, kiracının taahhüdü belirtilir ve 7 gün içinde itiraz etmezse 15 gün sonunda evi boşaltması, boşaltmazsa zorla tahliye edileceği yazılır. Eğer borçlu süresinde itiraz ederse (imzaya veya taahhüdün geçerliliğine dair), takip durur. Kiraya veren 6 ay içinde (itiraz tebliğinden itibaren) mahkemeye başvurarak itirazın kaldırılması/tahliye davası açmalıdır yoksa takip düşer.

5.3. Örnek İtiraz Dilekçesi (Tahliye Taahhüdüne İtiraz)

Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye emrine karşı 7 gün içinde icra dairesine aşağıdaki gibi bir dilekçeyle itiraz edebilir:

İCRA MÜDÜRLÜĞÜ’NE (… İcra Müdürlüğü, 20../… E.)
Dosya no: 20../… E.
Borçlu (Kiracı): Ahmet Yılmaz, T.C. No…, Adres: …
Alacaklı (Kiraya Veren): Veli Soylu
Konu: Tahliye emrine itiraz hakkında.
Açıklamalar: Alacaklı tarafından … taşınmazına ilişkin olarak başlatılan ilamsız tahliye (tahliye taahhüdüne dayalı) takibini öğrenmiş bulunmaktayım. Tarafıma …/../2025 tarihinde tebliğ edilen tahliye emrini işbu dilekçeyle yanıtlıyorum.

1. İmza İtirazım: Tahliye taahhütnamesindeki imza bana ait değildir. (Not: Kiracı gerçekten inkâr ediyorsa bu cümleyi yazar. Değilse aşağıdaki sebeplere geçer.)
2. Taahhüdün Geçerliliğine İtiraz: Kiraya veren, ilk kira sözleşmesi imzalanırken bu belgeyi de imzalattı. Yani taahhüt kira başlangıcıyla aynı tarihlidir. TBK 352 gereği böyle bir tahliye taahhüdü geçersizdir. Dolayısıyla tahliye emri haksızdır.
3. Ayrıca, taahhüt belgesi gerçek irademi yansıtmamaktadır. Kiraya verenin baskısı altında imzaladım. Aksi halde evi kiralamayacağını söylemişti. Bu durum da taahhüdü hükümsüz kılar.
   Sonuç: Yukarıdaki nedenlerle tahliye emrine itiraz ediyorum. Takibin durdurulmasını saygıyla talep ederim.
   Borçlu Kiracı: Ahmet Yılmaz (imza) – Tarih

Bu itiraz dilekçesi icra dosyasına verildiğinde takip durur. Kiraya veren, imza inkarı olduğundan tahliye davası açmak zorunda kalacaktır (icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz, sulh hukuk mahkemesi asıl işin esasına girer). Eğer imza inkarı yok da sadece “taahhüt geçersiz” iddiası varsa, kiraya veren icra mahkemesine başvurup itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararı verilmesini isteyebilir. İcra mahkemesi, taahhüdün noter onaylı veya kiracı tarafından kabul edilmiş yazılı belge olması şartıyla hızlı karar verebilir. İcra mahkemesi tahliyeye karar verirse, kiracı 10 gün içinde istinaf etse bile kararın icrası durmaz; ancak kiracı icra mahkemesi kararına karşı 3 aylık kira tutarını depo ederek icrayı erteletebilir (tehir-i icra)

Önemli: Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyelerde, eğer kiralanan aile konutu ise, Yargıtay uygulamasına göre kiracının eşinin de taahhüdü bilmesi ve onaylaması gerekebilir. Aksi halde eş, aile konutu şerhine dayanarak tahliyeye itiraz edebilir (MK 194 gereği). Yargıtay bu hususta kiralananın aile konutu olduğuna dair en geç takip öncesi diğer eş tarafından bildirim yapılması şartı ile aile konutu itirazını geçerli saymaktadır.

6. Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye sebeplerinin en yaygınlarındandır. Türk hukukunda kiracının borcunu ödememesi durumunda ev sahibine iki yol tanınmıştır: icra yoluyla tahliye veya dava yoluyla tahliye (iki haklı ihtar sistemi). Bu iki yol, birbiriyle bağlantılı olsa da farklı süreçlerdir:

• İcra Yoluyla Tahliye (İİK m.269 vd.): Kiraya veren, kirasını ödemeyen kiracıya karşı doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu, “tahliye talepli ödeme emri” gönderme şeklinde yapılır. İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamında bu prosedür düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ödeme emrinde kiracıya borcunu ödemesi için 30 günlük süre verilir. Eğer kiracı bu 30 gün içinde kira borcunu (ve varsa işlemiş gecikme faizini, masrafları) ödemezse, kira sözleşmesi kanunen feshedilmiş sayılır ve kiraya veren tahliye talep edebilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde ayrıca “borcu 30 gün içinde ödemezseniz ve 7 gün içinde itiraz etmezseniz tahliye edileceksiniz” ibaresi bulunur.
• Dava Yoluyla Tahliye (İki Haklı İhtar – TBK 352/2): Kiraya veren, kiracının kira ödemelerini aksatması halinde noter ihtarnameleriyle kiracıya uyarılarda bulunabilir. TBK m.352/2’ye göre, bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş ise, kira yılının sonunda kiraya veren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.“Haklı ihtar” demek, kiracının vadesinde ödemediği kira için gönderilen ve göndertildiği tarihte kira halen ödenmemiş olan yazılı uyarı demektir. Bu sistem, kiracının sık sık gecikmeli ödeme yapmasını engellemek için getirilmiştir.

Önemli fark: İcra yoluyla tahliyede, kiraya veren tek bir dönemin (veya birikmiş birkaç dönemin) kirası ödenmediğinde hızlıca devreye girebilir. Kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir; ödeme yapmaz veya itiraz ederse hukuki süreç başlar. İki haklı ihtarda ise, kiraya verenin sabırlı olması gerekir: Bir kira yılı içinde en az iki farklı ayda gecikme olmalı ve ikisinde de ihtar çekilmiş olmalı. Bu yol daha çok “kronik geç ödeyen” kiracıya karşı dönem sonunda kullanılabilir.

Burada önce icra yoluyla tahliye sürecini özetleyelim:

Kiraya veren, avukatı aracılığıyla icra dairesine başvurarak bir ödeme emri (Örnek No:13) düzenlettirir. Bu ödeme emrinde kira alacağı ve tahliye talebi birlikte yer alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük süre verilir. (diğer kira ilişkilerinde 10 gün) Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır (borca veya kira sözleşmesine itiraz edebilir) Eğer itiraz etmezse takip kesinleşir ama kiracının halen 30 günlük ödeme süresi dolana kadar ödeme yapma imkanı vardır. 30 gün sonunda kiracı borcu ödemez ve itiraz da yoksa, kiraya veren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir. İcra mahkemesi şeklen inceleyip tahliyeye karar verir; bu karar kesinleşmeden de icra edilebilir (borçlu 10 gün içinde istinaf etse bile durdurmaz).

Karar sonrası icra dairesi evi boşalttırır (polis zoruyla kilit değiştirilir gerekirse). Eğer kiracı borca itiraz ederse, takip durur. Kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurabilir; bunun için yazılı kira sözleşmesi şarttır, yoksa sulh hukukta dava açmalıdır. İcra mahkemesi gerekli görürse duruşmalı inceleme yapar ve eğer kira sözleşmesi noterden veya kiracı inkâr etmiyorsa imzalı belgeyse itirazı kaldırıp tahliyeye karar verebilir. Kiracının itirazı “kira ödedim” gibiyse, elinde makbuz yoksa reddedilir. İtiraz “bu kişinin evinde kiracı değilim” gibi sözleşmeye dair ise, sözleşme yazılı değilse sulh hukuka gönderir (genel dava açılmalı der)

Kısaca, icra yoluyla tahliyede kiracının 30 gün içinde kira borcunu ödeyip ödememesi kritiktir. Öderse tahliye gerçekleşmez, sadece alacak tahsil olur. Ödeme yapmazsa, ev sahibi hızlı şekilde tahliye hakkı kazanır. Ödeme emrinde kısmi ödeme olursa, kiracı yine borcun tamamını 30 günde kapatmalı; yoksa tahliye istenebilir (kısmi ödeme tahliyeyi engellemez)

Şimdi iki haklı ihtar yolunu inceleyelim:

TBK 352/2, konut ve işyeri kiralarında kiracının kira bedelini ödemediği için bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde o kira yılı içinde, bir yıldan kısa kiralarda sözleşme süresi içinde, iki defa haklı olarak yazılı ihtara maruz kalması durumunda, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabileceğini düzenler. Mesela, kiracı Ocak ve Mart aylarının kiralarını zamanında ödemedi, kiraya veren de her seferinde noterden ihtar çekti ve kiracı bu ihtar üzerine ödedi. Bu durumda, ilgili kira yılının sonunda (diyelim kira yılı 1 Temmuz-30 Haziran ise, 30 Haziran sonunda) ev sahibi Temmuz içinde dava açarak tahliye isteyebilir.

Burada kiracı borçları ödemiş olsa bile, ihtar çekilmiş olması esas alınır. Yargıtay, ödeme emrinin tebliğinden sonra yapılan ödemenin “ihtarı haklı olmaktan çıkarmayacağını” belirtmiştir; önemli olan ihtar çekildiğinde borcun var olmasıdır. İki haklı ihtar davasında mahkeme, ihtarların usulüne uygun gönderilip gönderilmediğine, ödeme günlerinin geçtiğine ve bir kira yılı içinde iki kez olduğuna bakar. Bu yolun ev sahibi açısından dezavantajı, kiralar ödenmese bile yıl sonuna kadar beklemek zorunda olmasıdır; avantajı ise, kiracı her seferinde sonradan ödese bile yine tahliyeyi sağlayabilmesidir. Çoğu ev sahibi, özellikle kronik geç ödeyen kiracıya karşı bu kozunu kullanmak için ihtarları biriktirir.

Tabii ki, kiracı hiç ödemezse zaten icra takibi yoluyla daha hızlı çözüm varken, iki haklı ihtar daha çok ödeyen ama sürekli geç ödeyen kiracıya karşı düşünülür.

Her iki yöntemde de, kiraya verenin dikkat etmesi gereken usuller vardır. Noter ihtarlarının doğru içerikte ve zamanda gönderilmesi, icra ödeme emirlerinin doğru hazırlanması önemlidir.

Ayrıca unutulmamalıdır ki, kiracının kira ödememesi durumunda TBK m.315’e göre de kiraya verenin hakkı vardır: Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süreli bir ihtar gönderip borcunu ödemesini ister; ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir. Ancak TBK 315, konut ve işyerlerinde pratikte TBK 352 ve İİK hükümleriyle iç içe geçmiştir. Genellikle, uygulamada TBK 315 ihtarı çekildiğinde zaten ya aynı anda icra takibi de yapılır ya da bu ihtar, haklı ihtar olarak sayılır.

Son olarak, kiracının iflası da kira bedellerini ödeyememesine yol açabileceğinden özel bir hüküm vardır (TBK 332, yukarıda 9. bölümde ele alınacak).

6.1. Örnek İhtarname (Kira Borcu)

Aşağıda, kiracının kira ödemediği varsayılarak gönderilen bir ödeme ihtarı (noterden) örneği ile bir ödeme emri (icra) örneği sunulmuştur:

a) Noter İhtarname Örneği (Ödeme İhtarı):

İhtar Eden (Kiraya Veren): Veli Soylu (T.C. …), Adres: …
Muhatap (Kiracı): Ahmet Yılmaz (T.C. …), Adres: …
Konu: Ödenmeyen kira bedeli nedeniyle temerrüt ihtarı ve sözleşmenin feshi uyarısı (TBK m.315, İİK m.269).

Sayın Kemal Şen,
Tarafınız ile aramızdaki kira sözleşmesi gereğince … adresindeki konutun aylık kira bedeli 5.000 TL olup, her ayın 1. günü peşin ödenmesi gerekmektedir. Ancak Mart 2025 ve Nisan 2025 aylarına ait toplam 10.000 TL kira bedelini süresi içinde ödemediniz. Mart 2025 kirası için …/03/2025 tarihinde, Nisan 2025 kirası için …/04/2025 tarihinde de sözlü hatırlatmalarımıza rağmen ödeme yapılmamıştır.
İşbu ihtarname ile, 30 gün içinde ödenmeyen Mart ve Nisan 2025 kira bedellerini (toplam 10.000 TL) yasal faiziyle birlikte ödemenizi ihtar ederiz. Bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde, Türk Borçlar Kanunu m.315 ve İcra-İflas Kanunu m.269 uyarınca kira sözleşmesi feshedilerek yasal yollara (icra takibi ve tahliye) başvurulacaktır. Ayrıca bu ihtar, adı geçen aylara ilişkin olarak haklı ihtar niteliğinde olup kayıtlarımıza geçecektir.
İhtar Eden: Veli Soylu (imza) – Tarih: 15/04/2025
Noter Onayı: … 15/04/2025 tarih ve … yevmiye no ile tebliğ edildi.

Bu ihtar, hem TBK 315 hem TBK 352 anlamında kullanılabilir. 30 günlük süre verilmesi konut kiraları için zorunludur (TBK 315). Kiracı bu süre içinde ödeme yaparsa, ev sahibi o dönem için tahliye talep edemez (ancak bu ihtar “haklı ihtar” olarak kayda geçer). Ödeme yapmazsa, sözleşme fesih haklı doğar ve ev sahibi 30 gün sonunda icra mahkemesinden tahliye talep edebilir (icra takibi yapmışsa).

b) İcra Ödeme Emri Örneği (Örnek 13):

(İcra dairesinin gönderdiği ödeme emrinin ilgili kısımları aşağıdaki gibidir.)

ÖDEME EMRİ (Tahliye Talepli)
Dosya No: 2025/… E. – … İcra Dairesi
Alacaklı: Selda Koç (Kiraya veren)
Borçlu: Kemal Şen (Kiracı)
Kiralanan: … (adres)
Kira Bedeli Alacağı: Mart 2025 – 5.000 TL, Nisan 2025 – 5.000 TL (toplam 10.000 TL)
İhtarlar:

1. Borçlu, işbu ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse, takip kesinleşir.
2. Borçlu, itiraz etmediği takdirde, tebliğden itibaren 30 gün içinde toplam 10.000 TL kira bedelini, … TL işlemiş faiz ve … TL takip masrafını alacaklıya ödemelidir. Aksi halde kira sözleşmesi feshedilmiş sayılacak ve bu sürenin bitiminde kiralananın tahliyesi talep edilebilecektir.
3. Borçlu 7 gün içinde itiraz ederse, tahliye talebi durur. Alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine veya tahliye davası için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. İtiraz etmeyip borcu da ödemezse, 30 günlük sürenin sonunda kiraya verenin tahliye isteme hakkı doğar.
   … (devamı icra formatında teknik bilgi içerir)…
   İcra Müdürü: … (imza) – Tebliğ Tarihi: 18/04/2025

Bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracı yukarıda 5.3 bölümündeki gibi itiraz dilekçesi verebilir (örneğin “borç şu kadar ödendi” diyebilir veya sözleşmeye itiraz edebilir). Eğer kiracı borca itiraz etmez ve 30 günde ödeme yapmazsa, Haziran 2025’ten itibaren ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir.

6.2. Örnek İtiraz Dilekçesi (Ödeme Emrine Karşı)

Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; ama örneğin kısmi ödeme yapmışsa veya borç miktarına itirazı varsa dilekçeyle itiraz edebilir:

… İCRA DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ’NE (Dosya: 2025/… E.)
Borçlu (Kiracı): Ahmet Yılmaz
Alacaklı (Kiraya veren): Veli Soylu
Konu: 2025/… E. sayılı tahliye talepli ödeme emrine itirazlarım.
Açıklama: Tarafıma tebliğ edilen ödeme emrine karşı aşağıdaki hususlarda itiraz ediyorum:

1. Kira Borcuna İtiraz: Mart 2025 kira bedeli kısmen ödenmiştir. 5.000 TL borcun 3.000 TL’sini 10/04/2025 tarihinde elden alacaklıya ödedim. Kalan 2.000 TL için itirazım yoktur, ödemeye hazırım. Ancak ödeme emrinde bu kısmi ödeme düşülmemiştir. Bu nedenle borç miktarına itiraz ediyorum. (Not: Kiracı bu iddiayı belgelendiremezse icra mahkemesi ödeme ispatı arar. Elden ödemeler risklidir.)
2. Kira Sözleşmesine İtiraz: Alacaklı ile aramızda yazılı bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. (Not: Sözleşme yazılı değilse, kiracı bu itirazı yaparsa kiraya verenin icra mahkemesi yerine sulh hukukta “kira tespiti ve tahliye” davası açması gerekir.)
3. Süreye İtiraz: Ödeme emrinde 30 gün süre verilmişse de, kanunen kira sözleşmemiz konut değil “işyeri – depo” niteliğindedir ve çatılı değil prefabriktir. Bu durumda 30 gün değil, İİK m.269/1’e göre 10 günlük süre uygulanması gerekirdi. Süre yanlış uygulanmıştır (böyle bir durum varsa dile getirilir).
   Sonuç: Borca, faize ve gerekli gördüğüm diğer hususlara itiraz ediyorum. Takibin durdurulmasını arz ederim.
   İtiraz Eden Kiracı: Kemal Şen – İmza – Tarih

Bu itirazla takip durur. Kiraya veren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurmalıdır. Yukarıdaki itiraz gerekçelerine göre senaryolar: (1) Kısmi ödeme iddiası: Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa, icra mahkemesi delillere bakar, ödeme ispatlanamazsa itirazı kaldırır. (2) Yazılı sözleşme yok iddiası: İcra mahkemesi, noter veya yazılı sözleşme şartı olmadığından itirazı kaldırmaz; kiraya verene “git sulh hukukta dava aç” der. (3) Süre meselesi: Depo çatılı işyeri sayılırsa 30 gün yine geçerli olabilir, prefabrik ise tartışılır. Bu tip teknik itirazları mahkeme değerlendirir.

Sonuç olarak, kira borcunun ödenmemesi halinde kiracı düzenli ödemiyorsa eninde sonunda tahliye riskiyle karşılaşır. Kanun, kiracıyı korumak için 30 günlük ek süre tanımıştır (bir nevi ıskonto süresi). Kiracı bu sürede borcu kapatırsa kurtulur (ancak aynı yıl içinde bu ikinci kez olursa yıl sonunda davası gelebilir). Ev sahibi açısından da, kiranın ödenmemesi tahliye sebebidir; gerek icra takibiyle gerek ihtarlarla bu hakkını kullanabilir.

7. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir önceki bölümde bahsedilen “iki haklı ihtar” konusu, TBK m.352/2’de özel olarak düzenlenmiş bir tahliye sebebidir. Bu yol, kiracının kira ödemelerinde tekrar eden gecikmeleri varsa devreye sokulur. Kanun metnine göre: “Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile tahliye edilebilir.”ilhanhelvacidersleri.com.

Şartları:

• Kiracı kira ücretini zamanında ödememiş olmalı ve bu nedenle kiraya veren tarafından kendisine yazılı iki ihtar gönderilmiş olmalı.
• Bu iki ihtar, bir kira yılı içinde olmalı. Eğer kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreliyse (mesela 6 aylık kontrat), o süre içinde iki ihtar yetiyor.
• İhtarlar haklı olmalı: Yani gönderildiği tarihte gerçekten vadesi geçmiş ödenmemiş kira borcu olmalı. Kiracı ihtardan önce ödeme yapmışsa o ihtar haksız olur.
• Kiraya veren, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalı, aksi halde o ihtarlar tahliye için kullanılamaz.

Örnek: Sözleşme 1 Ocak – 31 Aralık arası yıllık yenilenen bir konut kirası olsun. Kiracı Mart ve Temmuz aylarında kirayı ödemede gecikti. Kiraya veren her iki ay için de noterden ihtar çekti (Mart ve Ağustos’ta diyelim). Kiracı her iki ihtar sonrası ödeme yaptı ama ihtar çekildiği için kayda geçti. Bu durumda, yıl sonu 31 Aralık 2025 dolduğunda, kiraya veren Ocak 2026 içinde tahliye davası açabilir. Bu davada “2025 yılı içinde iki haklı ihtar yaptım, kiracıyı çıkarın” diyecektir. Mahkeme de ihtarların usulüne uygunluğuna ve o yıl içinde olduğuna bakar. Kiracının “ama ben ödedim sonra” demesi kurtarmaz, çünkü ihtar çekilmiş olması yeterlidirsen.av.tr. Yeter ki ihtar gönderildiğinde gerçekten borç olsun.

Kiracı ne yapabilir? Kiracı, bu ihtarların birinin aslında haksız olduğunu ispatlamaya çalışabilir. Örneğin, “ikinci ihtar geldiğinde ben zaten ödemiştim, haksız ihtar” diyebilir. Eğer kanıtlarsa, iki haklı ihtar koşulu oluşmamış sayılır (çünkü belki sadece 1 haklı ihtar kalır). Yine kiracı ihtarların aynı kira yılına ait olmadığını ileri sürebilir (mesela biri Aralık’ta diğeri Ocak’ta ise farklı yıllar). Bazı durumlarda, “kira yılı” kavramı tartışma yaratabilir: Kanun “bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde” demiş, bu da bir nebze esneklik tanır (örneğin uzun süreli sözleşmelerde 12 aydan uzun bir dilimde de iki ihtar olduysa yine yeterli). Yargıtay, bir yıldan uzun sözleşmelerde de ihtarların yapıldığı yılı takiben dava açılabileceğini kabul ediyor.

İki haklı ihtar bir dava yoludur; doğrudan icra takibiyle gerçekleştirilemez. Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde davasını açar. Bu davanın özellikle takip gerektiren bir unsuru yoktur; önemli olan iki ihtarın tebliğ alındıları vs. delil olarak sunulmasıdır.

Not: İki haklı ihtar yoluna gidilmesi, kiraya verenin aynı zamanda icra takibi yapmasına engel değildir. Uygulamada ev sahipleri çoğu kez iki ihtarı da noterden gönderir ve kopyalarını dosyaya koyar; ayrıca kira ödenmediyse icra takibi de yapar. Kiracı sonradan ödeyip durumu kurtarsa bile ihtarlar çekildiği için yıl sonunda koz elde etmiş olurlar. Ama eğer kiracı hiç ödemezse icra takibiyle zaten daha erken tahliye edilebileceğinden, iki ihtar yoluna çok ihtiyaç kalmaz.

7.1. Örnek İhtarnameler (Geç Ödeme Uyarıları)

(İki haklı ihtar sürecinde kullanılabilecek iki ayrı ihtarname örneği veriyoruz. Bu ihtarlar noter kanalıyla gönderilmelidir.)

İhtarname 1: (İlk gecikme için)

İhtar Eden: Veli Soylu (Kiraya Veren)
Muhatap: Ahmet Yılmaz(Kiracı)
Konu: Ödenmeyen Mayıs 2025 kira bedeli için ihtar (1. ihtar)

Sayın Ahmet Yılmaz,
…/05/2025 tarihinde ödenmesi gereken 2025 Mayıs ayı kira bedeli (4.000 TL), iş bu ihtarın düzenlendiği tarihe kadar tarafımıza ödenmemiştir. Her ne kadar sözlü olarak ödeme talebinde bulunduk ise de sonuç alınamamıştır.
Bu yazı ile, Mayıs 2025 kirasını derhal ödemenizi ihtar ederiz. Aksi takdirde kira ilişkisinden doğan haklarımızı saklı tutarak yasal işlemlere başvuracağımızı bildiririz.
İşbu ihtar, aynı zamanda haklı ihtar niteliğindedir. Ödemenin yapılmaması halinde bu ihtarın bir tahliye gerekçesi olarak kullanılabileceğini önemle belirtiriz.

İhtar Eden: Veli Soylu – İmza – Tarih: 10/06/2025

İhtarname 2: (İkinci gecikme için, aynı yıl içinde)

İhtar Eden: Veli Soylu (Kiraya Veren)
Muhatap: Ahmet Yılmaz (Kiracı)
Konu: Ödenmeyen Eylül 2025 kira bedeli için ihtar (2. ihtar)

Sayın Ahmet Yılmaz,
…/09/2025 tarihinde ödenmesi gereken Eylül 2025 ayı kira bedelini henüz yatırmadığınız tespit edilmiştir. Geçmişte de benzer gecikmeler yaşanmış olup, en son Mayıs 2025 kiranızı gecikmeli ödemiştiniz (10/06/2025 tarihli ihtarname ile uyarılmıştınız).
Tekrar ihtar ediyoruz ki, Eylül 2025 kira bedeli olan 4.000 TL’yi en kısa sürede ödemeniz rica olunur. Bu ihtar da haklı ihtar olarak kayda geçecektir. Aynı kira dönemi içinde ikinci kez ödeme gecikmesi yaşandığından, 6098 sayılı TBK m.352 uyarınca bu durumun kira sözleşmesinin feshine ve tahliyeye yol açabileceğini hatırlatırız.
Evinizi ve ailenizi kaybetmemeniz için ödemelerinizi sözleşmeye uygun biçimde yapmanızı önemle ihtar ederiz.

İhtar Eden: Veli Soylu – İmza – Tarih: 15/09/2025

Yukarıdaki ihtarlar, birinci ve ikinci gecikme için ayrı ayrı gönderilmiştir. İlkinde sadece ihtar, ikincisinde geçmiş ihtara da atıf yapılarak ciddi uyarı yapılmıştır. Bu şekilde olması şart değil ama faydalıdır. Kiracı bu ihtarları aldıktan sonra muhtemelen ödeyecektir; ödese bile artık “haklı ihtar” oluşmuştur.

7.2. Örnek Tahliye Davası Dilekçesi (İki Haklı İhtar)

KONYA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: Veli Soylu (Kiraya Veren, T.C. … )
DAVALI: Ahmet Yılmaz (Kiracı, T.C. … )
KONU: Kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olması sebebiyle tahliye talebimizdir (TBK m.352/2).
AÇIKLAMALAR:

1. Davalı kiracı, Konya … adresindeki konutumda 01/01/2025 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesiyle oturmaktadır. Kira bedeli aylık 4.000 TL olup her ayın 5’ine kadar ödenecektir. (Ek-1: Kira sözleşmesi)
2. Davalı, 2025 yılı içinde kira ödemelerinde iki kez temerrüde düşmüştür. İlk olarak Mayıs 2025 kirasını vadesinde ödememiş, bu nedenle kendisine 10/06/2025 tarihinde noter aracılığıyla ihtarname çekilmiştir. (Ek-2: 10/06/2025 tarih ve … yevmiye no’lu noter ihtarı ve tebliğ belgesi) Bu ihtar üzerine kiracı Mayıs kirasını ancak 20/06/2025’te ödemiştir.
3. İkinci olarak, Eylül 2025 kira bedeli vadesinde ödenmemiş, bunun üzerine kiracıya 15/09/2025 tarihinde ikinci bir ihtarname gönderilmiştir. (Ek-3: 15/09/2025 tarih ve … yevmiye no’lu noter ihtarı ve tebliğ belgesi) Bu ihtar da yerine ulaşmış ve kiracı Eylül kirasını 01/10/2025 tarihinde yatırmıştır. Her iki ihtar çekildiği tarihte kira borcu mevcuttu, bu bakımdan haklı ihtar niteliğindedirler.
4. Açıklanan bu durum itibariyle, kiracı bir kira yılı içinde iki defa kira bedelini ödemede temerrüde düşerek haklı ihtara sebebiyet vermiştir. 6098 sayılı TBK m.352/2 gereğince, kiraya veren olarak kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma hakkım doğmuştur. Sözleşme süresi 31/12/2025 tarihinde sona ermiş olup işbu davayı kanuni süresi içinde Ocak 2026’ta açmaktayım.
5. Kiracının iki defa geç ödeme yapmış olması, kira ilişkimizin sağlıklı yürümeyeceğini göstermektedir. Kanun bu gibi durumlarda kiraya verene sözleşmeyi sonlandırma imkanı tanımıştır. Davalının gecikmeleri süreklilik kazanmıştır. Kiracının kira bedelini sonradan ödemesi, gönderilen ihtarların haklılık vasfını ortadan kaldırmamaktadır. Bu nedenle tahliye talebimiz haklıdır.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.352/2, TBK m.315, İİK m.269, HMK ve ilgili sair mevzuat.
   DELİLLER: Noter ihtarnameleri ve tebligat alındıları (iki adet), kira sözleşmesi, ödeme makbuzları, tanık (gerektiğinde) ve sair yasal deliller.
   SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda arz edilen sebeplerle, davalı kiracının, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmasına neden olduğu için, kira sözleşmesinin sona erdirilerek kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini; yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini saygıyla talep ederim.
   Davacı Veli Soylu / Vekili Av. … (imza)
   Tarih: 05/01/2026

7.3. Örnek Cevap Dilekçesi (İki Haklı İhtar)

DAVALI (KİRACI) AHMET YILMAZ’DAN
KONYA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE (Esas No: 2026/… E.)
KONU: Davacının iki haklı ihtar iddiasına ilişkin savunmalarımız ve cevaplarımızdır.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı, 2025 yılı içinde tarafıma iki kez ihtar gönderildiğini belirtmektedir. Bu ihtarlardan ilki (10/06/2025 tarihli) doğru olup, o dönemde maddi zorluk yaşamam nedeniyle Mayıs kiramı geç ödemek durumunda kaldım. Ancak ikinci ihtar (15/09/2025 tarihli) bana ulaştığında, ben aslında Eylül kirasını ödemiştim. Şöyle ki, Eylül 2025 kirasını 10/09/2025 tarihinde elden mal sahibinin eşi Ayşe Hanım’a teslim ettim. Ancak anladığım kadarıyla bunu birbirlerinden habersiz oldukları için ihtar çekilmiş. Bu ödeme elimde makbuz olmasa da tanıkla kanıtlanacaktır. Dolayısıyla ikinci ihtar haklı değildir; ihtarın gönderildiği tarih olan 15/09/2025 itibariyle kira borcum yoktu (zira 10/09’da ödemiştim). Haklı ihtar koşulu oluşmamıştır.
2. Ayrıca, her ne kadar davacı bir kira yılı dese de, sözleşmemiz Ocak-Aralık idi. İlk ihtar Haziran 2025’te, ikinci ihtar Eylül 2025’te çekildi. İkisi de aynı yıl içinde evet, fakat ikinci ihtarın haklı olmadığını tekrar vurgularım. Eğer Mahkemeniz aksi kanaatte olur da iki haklı ihtar sayarsa, ben kiracı olarak durumumu düzeltmiş bulunmaktayım; 2026 yılında hiçbir gecikmem olmamıştır. Sözleşmemiz de zaten 2026’da yenilenmiştir (davacı 2025 sonunda ses çıkarmadan kontratı uzattı, kira aldı). Bu haliyle davacının dürüstlük kuralına aykırı biçimde hakkını kullandığı düşüncesindeyim: Hem kira alacak hem tahliye davası açacak, bu hakkın kötüye kullanımıdır.
3. Davacıya herhangi bir borcum yoktur. Düzenli ödemelerim dışında, 2025’te yaşadığım sağlık sorunları nedeniyle sadece iki ay gecikme oldu. Bu da insani bir durumdur. İki ihtarla ailemle birlikte evimden çıkarılmam çok ağır bir yaptırım olacaktır. Mahkeme takdirini bu yönde kullanmalıdır.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK 352, TMK 2, HMK 27 ve ilgili diğer hükümler.
   DELİLLER: Tanık beyanı (Ayşe … – mal sahibinin eşi, Eylül 2025 ödemesine tanık), banka kayıtları (kira ödemelerimi gösterir), 2026 yılı kira dekontları (davacı tahliye istemesine rağmen kira almaya devam ettiğini göstermek için).
   SONUÇ: Belirttiğim nedenlerle, davanın reddini saygıyla arz ederim. Yargılama giderlerinin davacı tarafa yüklenmesini talep ederim.
   Davalı Kiracı Ahmet Yılmaz (imza)
   Tarih: 20/01/2026

Analiz: Bu savunmada kiracı, ikinci ihtarın haksız olduğunu iddia ediyor. Eğer bunu ispatlarsa (mesela ev sahibinin eşi “evet almıştım parayı ama kocama söylemeyi unuttum” dese), mahkeme ihtarı haksız sayabilir ve tahliye talebi düşer. Ayrıca kiracı, ev sahibinin 2026’da kirasını almaya devam ettiğini belirterek, “o zaman tahliyeye gerek yoktu” demeye getiriyor. Gerçekten de Yargıtay kararları, ihtar sayısınca kira aldıktan sonra tahliye davası açılmasını hakkın kötüye kullanımı olarak görmemiştir; kanunen mümkün ama kiracı insani sebepler öne sürüyor. Mahkeme delillere göre karar verir. Eğer ikinci ihtarı da haklı bulursa, tahliyeye karar verecektir.

8. Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye

TBK m.352’nin son fıkrası (m.352/3), eski 6570 sayılı Kanun’dan gelen bir uygulamayı düzenler: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm, kiracıyı aslında başka evi olduğu halde daha ucuza kira evinde oturup evi işgal etmesini engellemeyi amaçlar.

Şartları özetleyelim:

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin (resmi nikahlı eş kastedilir) aynı ilçe veya belde sınırları içinde (örneğin İstanbul büyükşehir ise aynı ilçe önemli, büyükşehir geneli değil) oturmaya elverişli bir konutu olacak.
• Kiraya veren, kira sözleşmesi yapılırken bu durumu bilmiyor olacak. Eğer bilerek kiraya verdiyse sonradan “hadi çık” diyemez.
• Kiraya veren, durumu sonradan öğrenirse (örneğin tapu kayıtlarından veya komşulardan öğrendi), sözleşme süresinin sonunda, bitimden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Örneğin, kiracı kontrat yaparken “benim evim yok” dedi, ev sahibi de evi kiraladı. Sonradan ev sahibi öğreniyor ki kiracının eşi üzerine aynı ilçede bir daire var ve boş duruyor veya başkası oturuyor. Bu durumda, kontrat diyelim 31 Temmuz 2025’te bitiyorsa, ev sahibi Ağustos 2025 içinde davayı açıp tahliye isteyebilir. Burada “oturmaya elverişli” vurgusu önemli: Kiracının eşinin evi harabe haldeyse ya da çok küçük ve kullanılmaz durumdaysa bu neden uygulanmayabilir. “Aynı ilçe veya belde” sınırlaması da kasıtlıdır; örneğin Ankara’nın Çankaya ilçesinde kirada oturan biri, eşi adına Keçiören’de evi varsa, ilçe farklı olduğu için bu hüküm uygulanmaz (çünkü büyük şehirlerde ilçeler arası mesafe fazla olabilir). Ama belde (küçük yer) veya ilçe içinde ise uygulanır.

Kiracı bu durumda ne yapabilir? Eğer evi varsa ve kullanılabilir durumdaysa, pek savunma kalmaz, çıkması gerekecektir. Ancak, kiracı “o ev oturmaya elverişli değil” diyebilir. Ya da “ev eşimin ama orada başka zorunlu bir yakını oturuyor” diyebilir belki (ancak kanun sadece eş ve kiracı üzerine odaklanır). Kiraya verenin bilip bilmediği de tartışma konusu olabilir: Kiracı “ben en başta söylemiştim evim var diye, buna rağmen kiraladı” derse, ev sahibi sonradan bu nedene dayanamaz. Bunu ispatlamak kiracıya düşer.

Yine bu neden de dava yoluyla uygulanır, yani ev sahibi direkt icra ile atamaz.

Not: Kiraya veren, bu durumu öğrenir öğrenmez kiracıya bir bildirim yapmalı mı? Kanun, TBK 352/3, “öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak” gibi bir formül içermiyordu (o formül yeni malik içindi). Ancak eski 6570 sayılı Kanun’da bu durum biraz farklıydı. TBK 352/3 gerekçesinde, eski kanundaki belirsizliklerin giderildiği yazılmıştır. Şu anki TBK metni “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirilebilir” diyor. bYani yeni malik gibi 6 ay beklemeye gerek yok, doğrudan sözleşme sonunu bekle diyor. Öğrenince belki mektup yollaması şart değil ama uygulamada ev sahibi bir ihtar çekip “öğrendim evin var, çık” diye ihtar çekebilir, sonra süresinde dava açar.

8.1. Örnek Bildirim (Kiracının Konutu Nedeniyle)

(Kiraya veren durumdan haberdar olunca aşağıdaki gibi bir yazı gönderebilir.)

Bildirimde Bulunan (Kiraya Veren): Veli Soylu
Muhatap (Kiracı): Ahmet Yılmaz
Konu: Kiracının eşine ait konutun varlığı nedeniyle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hakkında bildirim.

Sayın Ahmet Yılmaz,
… adresindeki ve kiracısı bulunduğunuz taşınmazla ilgili olarak, eşiniz Vedat Yılmaz’ın aynı ilçe sınırları içinde … mahallesinde adına kayıtlı oturmaya elverişli bir konutu olduğunu öğrenmiş bulunmaktayız. Bu husus kira sözleşmemiz kurulurken tarafımızca bilinmemekteydi.
6098 sayılı TBK m.352/3 gereğince, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturabileceği bir konutu bulunması halinde, kiraya veren kira sözleşmesini yenilememe ve tahliye isteme hakkına sahiptir. Bu yasal hükme dayanarak, 31/08/2025 tarihinde süresi dolacak olan kira sözleşmenizi bu tarihten sonra yenilemeyeceğimizi bildiririz. Lütfen en geç 31/08/2025 tarihinde evi boşaltarak teslim ediniz. Aksi takdirde yasal tahliye davası açılacaktır.

Bilgi ve gereğinize saygıyla sunulur.
Kiraya Veren: Veli Soylu (imza) – Tarih: 01/07/2025

Bu bir ihtar/bildirim örneğidir. Kanunen şart olmasa da yazılı bildirim yapmak ispat için iyidir. Kiracı bu yazıyı alınca belki kendi isteğiyle çıkabilir veya ev sahibine “o ev babamın üzerine, yanlışınız var” gibi cevap verebilir.

8.2. Örnek Tahliye Davası Dilekçesi (Kiracının Konutu)

ESKİŞEHİR … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: Veli Soylu (Ev Sahibi, Kiraya Veren)
DAVALI: Ayşe Yılmaz (Kiracı)
KONU: Kiracının eşinin aynı ilçe içinde konutu bulunması sebebiyle tahliye (TBK m.352/3) talebimizdir.
AÇIKLAMALAR:

1. Davalı kiracı ile aramızda 01/09/2024 başlangıç tarihli 1 yıllık konut kira sözleşmesi mevcuttur. Kiralanan, Eskişehir Odunpazarı ilçesi … mahallesindeki dairedir. (Ek-1: Kira sözleşmesi)
2. Sözleşme akdedildiği sırada, davalının beyanı kirada oturduğu yönündeydi; tarafımızca da aksi bir bilgiye sahip değildik. Ancak, 2025 yılı Temmuz ayında edindiğimiz bilgiye göre, davalının eşi Vedat Yılmaz’ın Odunpazarı ilçesi sınırlarında … adresinde adına kayıtlı bir konutu bulunmaktadır. Bu konut halihazırda boştadır ve oturmaya elverişlidir (Ek-2: Tapu kaydı, Ek-3: söz konusu taşınmazın fotoğrafları).
3. Davacı kiraya veren, kira akdinin kurulması sırasında bu hususu bilmiyordu. Davalı kiracı da dürüstlük kuralı gereği kendisinin/eşinin böyle bir evi olduğunu beyan etmemiştir. Dolayısıyla, TBK m.352/3 koşulları oluşmuştur: Kiracının birlikte yaşadığı eşinin, aynı belediye (ilçe) sınırları içinde oturulabilir bir konutu vardır ve kiraya veren bunu sonradan öğrenmiştir.
4. Bu nedenle, 31/08/2025 tarihinde süresi dolan kira sözleşmesini yenilemeyerek, kiracının tahliyesini talep ediyoruz. Yasal süresi içinde (sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde) bu davayı açmaktayız. Davalıya durumu …/07/2025 tarihinde yazılı olarak bildirmiştik (Ek-4: İhtarname ve tebligat). Ancak kendisi evi boşaltmamıştır.
5. Kiracının/eşinin sahip olduğu konut, yaklaşık 120 m², 3+1 daire olup, davalının ailesinin rahatlıkla ikamet edebileceği durumdadır. Bu nedenle davalının bu evde kiracılığa ihtiyacı bulunmamaktadır. Kendi konutlarına geçmeleri mümkündür.
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.352/3, TBK m.354, HMK, ilgili diğer mevzuat.
   DELİLLER: Tapu kayıtları (davalı eşine ait evin tapusu), nüfus kayıt örneği (davalı ile eşinin evli ve birlikte ikamet ettiğini gösterir), fotoğraflar ve keşif (gerekirse o evin elverişli olduğunu ispat için), kira sözleşmesi, ihtarname, tanık beyanları (komşular, vs).
   SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda izah edilen nedenlerle, davalı kiracının, sözleşmeye konu taşınmazdan tahliyesine (kiracının eşi adına aynı ilçe sınırları içinde konutu bulunması nedeniyle) karar verilmesini saygıyla talep ederim. Yargılama giderleri davalıya yükletilsin.
   Davacı Fikret Yılmaz / Vekili Av. … (imza)
   Tarih: 15/09/2025

8.3. Örnek Cevap Dilekçesi (Kiracının Konutu)

DAVALI (KİRACI) AYŞE YILMAZ’DAN
ESKİŞEHİR … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE (Esas No: 2025/… E.)
KONU: Eşimin konutu bulunduğu iddiasına ve tahliye talebine ilişkin cevap ve itirazlarımızdır.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı, eşim Vedat Yılmaz’ın aynı ilçede bir dairesi olduğunu iddia etmektedir. Bu kısmen doğrudur; söz konusu ev eşimin babasından 2020 yılında miras kalmıştır. Ancak oturmaya elverişli değildir. Bina çok eski ve ağır hasarlıdır (deprem raporu vardır). Evin uzun süredir boş olmasının sebebi, oturulamayacak kadar bakımsız ve riskli olmasıdır. (Delil olarak o evin deprem risk raporunu sunuyoruz, Ek-1). Dolayısıyla TBK 352/3’de aranan “oturulabilir konut” şartı somut olayda yoktur.
2. Kaldı ki, ben kiralanan evde yaklaşık 5 yıldır oturuyorum (önceki mal sahibiyle de kontratım vardı, yeni malik Fikret Bey 2024’te satın aldı). Eşimle birlikte yaşamaktayız, evet; ancak o babasından kalan eve hiçbir zaman taşınmadık, çünkü orası ailece kullanılmaz durumda. Sürekli de orayı satmaya çalışıyoruz, müşteri çıkmadı. Dolayısıyla bizim fiilen kullanabileceğimiz tek ev, şu an davacının evi.
3. Davacı, sözleşme yapılırken bu durumu bilmiyordu demiş; fakat ben hatırlıyorum ki evi kiralarken emlakçıya eşimin böyle bir evinden bahsetmiştik. Davacı buna rağmen “benim için sorun değil” dedi. Yani aslında iyi niyetli davranmadığını düşünüyorum. (Bunu ispat için emlakçı tanığı bildirmek isterim, Ek-2 tanık listesi).
4. Neticede, bizim üzerimize kayıtlı ev olsa da, ihtiyaç kavramı da gözetilmelidir. TBK 354’e göre dava yoluyla tahliye sebepleri sınırlıdır ve kiracı aleyhine genişletilemez. Bu madde kiraya verene istisnai bir hak tanımaktadır ama bizim somut durumumuz bu istisnai hakkın dürüstçe kullanıldığı bir durum değildir. Evin var ama çürük, atıl; bunu bahane edip bizi çıkarmak istiyor. Bu hakkın kötüye kullanımıdır. Zaten davacı evi daha yüksek kiraya vermek amacıyla bu yola başvurmuştur; bunu da kira bedelini aniden çok yükseltme teklifinden biliyoruz. (Not: Davacı, çıkmamız için gayri resmi yolla yüksek kira isterim diye haber yollamıştı, kanıtlanamaz belki ama belirtmek isterim.)
   HUKUKİ SEBEPLER: TBK 352/3, TBK 354, TMK 2 (dürüstlük), HMK 119 ve ilgili sair hükümler.
   DELİLLER: … mah. … sk. … no’lu eşime ait evin deprem risk raporu (Ek-1), belediye yazışmaları (o ev için alınmış yıkım kararı vs. var ise), tanık (Ek-2, emlakçı … ve eşim Vedat Yılmaz’ı tanık gösteriyorum).
   SONUÇ: Yukarıda belirttiğim nedenlerle, davanın reddini talep ederim. Yargılama giderleri karşı tarafa yükletilsin.
   Davalı Ayşe Yılmaz (imza)
   Tarih: …/10/2025

Değerlendirme: Burada kiracı, kendisi aleyhine olan bu durumu iki eksenden savunuyor: (1) Eşinin evinin “oturulamaz” olduğunu, dolayısıyla kanundaki şartın oluşmadığını iddia ediyor. Bunu raporla ispat edebilirse kurtulabilir; mahkeme gerçekten evin yaşanmaz olduğuna kanaat getirirse tahliye istemini reddeder, zira kanun “oturmaya elverişli konut” diyor. (2) Kiraya vereni kötü niyetli göstermeye çalışıyor (aslında biliyordu, veya asıl amacı başka diye). Bu ikinci eksen ispatı zor, ancak mahkemenin takdirine bir nebze etki edebilir. Genel olarak bu davalarda eğer ev varsa kiracı aleyhine karar verme eğilimi yüksektir. Ama evi riskli raporluysa kiracı lehine sonuçlanabilir.

9. Haklı Sebeple Olağanüstü Fesih (Önemli Sebepler, Aykırılıklar vb.)

Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinde taraflara bazı olağanüstü fesih (haklı nedenlerle fesih) imkânları tanır. Bu, yukarıda sayılan özel tahliye sebeplerinden bağımsız, daha genel ilkelere dayalı bir imkândır. TBK m.331, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebepler varsa sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir” demektedir. Yani kiraya veren de kiracı da, normalde sözleşme süresi dolmasa bile, öyle önemli bir durum ortaya çıkar ki artık ilişkiyi yürütmeleri beklenemezse, belirli prosedürle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu madde uyarınca hâkim, durumun ağırlığına bakarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını (tazminat vs.) belirler.

Haklı/Önemli sebep kavramı geniştir. Yasa somut örnek vermez, ama öğretide ve yargı kararlarında bazı durumlar şekillenmiştir. Kiraya veren açısından örnekler:

• Kiracının, kiraya verene veya ailesine karşı ciddi kötü davranışları (örneğin ev sahibini darp etmesi gibi) – bu, birlikte devamı çekilmez kılar.
• Kiracının kira ilişkisini ciddi şekilde ihlal etmesi: Mesela kiralananı amacı dışında kullanmak, izinsiz başkasına devretmek, kumarhane gibi yasadışı işler işletmek vb. Bunlar TBK 316 kapsamında da fesih nedeni olabilmekle birlikte, bazı halleri haklı sebep seviyesine varabilir.
• Beklenmedik ağır koşullar: Örneğin kiralananın bulunduğu bölgenin karantina altına alınması, mücbir sebepler.
• Kiraya verenin kendisi ağır hastalanıp sürekli bakım ihtiyacı doğması ve kiralanan evin hemen yanında oturması gerektiği gibi çok istisnai bir durum da düşünülebilir.

Kiracı açısından haklı sebep örnekleri:

• Kiracının işi gereği başka şehre tayini çıkar, o şehirde kalması çekilmez hale gelir.
• Kiraya veren kiracıyı sürekli rahatsız eder, mahremiyetini ihlal eder, taciz eder – bu kiracı için çekilmez haldir.
• Kiralanan evde ciddi kusurlar çıkar, ev yaşanmaz olur (örneğin sürekli su basması, yapısal sorunlar) ve ev sahibi düzeltmez. Bu da kiracıya haklı fesih hakkı verir (TBK 331 veya TBK 305 gibi maddelerle de ilişkili).

Olağanüstü fesihte taraflar, fesih bildirimi yaparken TBK 331’e dayandıklarını belirtip, yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi bitirirler. Yasal bildirim süresi konut/işyeri kiralarında TBK 347’deki 3 ay vs. midir yoksa hakim belirler mi tartışmalı. TBK 331 “yasal fesih bildirim süresine uyarak” dediği için, konut kiralarında 3 aylık fesih süresi kastediliyor denebilir. Yani haklı sebep ortaya çıksa bile anında tahliye değil, karşı tarafa (özellikle kiracı ise ev bulması için) süre tanınması esas. Ancak çok acil ve çekilmez durumsa, fiilen hemen de bırakabilir, mahkeme bunu değerlendirip karşı tarafa tazminat yükler sadece.

TBK 332 ve 333 de haklı sebeple fesih başlığı altındadır:

• Kiracının iflası (TBK 332): Kiracı iflas ederse, kiraya veren gelecekteki kiralar için güvence isteyebilir; vermezlerse sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu madde, ev sahibine iflas halinde çabuk çıkma hakkı verir.
• Kiracının ölümü (TBK 333): Kiracı ölürse, mirasçıları yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi erken sonlandırabilirler (kiracının vefatı kendiliğinden sonlandırmaz). Kiraya veren ise bu durumda özel bir fesih hakkına sahip değildir, ancak kiracının ölümü de bazen önemli sebep sayılabilir (özellikle şahsi nitelikli bir kiracı ise, örneğin bir ressam atölyeyi kiralamıştı, öldü, varisler işi sürdüremiyor, vs).

TBK 316 – kiracının özen borcuna aykırı davranması: Bu madde haklı sebep feshiyle ilişkilidir. TBK 316/2-3’e göre, kiracı kiralananı özenle kullanma veya komşulara saygı borcuna aykırı davranırsa, kiraya veren yazılı ihtarla durumu düzeltmesini isteyebilir; düzeltmezse feshedebilir. Eğer davranış kiracı açısından “çekilmez durum” oluşturuyorsa (açıkça kötü kullanım) ihtar olmaksızın da fesih davası açabilir. Örneğin kiracı evde illegal işler yapıyor, çevreye zarar veriyor; ev sahibi tek ihtarla (hatta belki ihtarsız, duruma göre) sözleşmeyi sonlandırmak isteyebilir. Bu durumda Sulh Hukuk’ta tahliye davası açar TBK 316’ya dayanarak.

Kiracının komşulara rahatsızlık vermesi de TBK 316 kapsamındadır. Örneğin sürekli gürültü yaparak apartmanı bezdirmesi. Ev sahibi önce uyarır, devam ederse dava açar.

Haklı sebep hallerinde dava açıldığında hakim TBK 331 gereği, fesih bildiriminin parasal sonuçlarını takdir eder demiştik. Bu, genelde tazminat demektir. Örneğin kiraya veren haklı nedenle feshetti ama kiracı belki daha yüksek kiralı bir yere çıkmak zorunda kaldı vs. Hakim bir denge sağlar.

Aşağıda bir TBK 316 (kiracının davranışları) ve bir TBK 332 (iflas) durumuna ilişkin örnekler vereceğiz.

9.1. Örnek İhtarname (Sözleşmeye Aykırılık)

(Kiracının aykırı davranışı için TBK 316 gereği gönderilen ihtar örneği)

İhtar Eden (Kiraya Veren):
Muhatap (Kiracı):
Konu: Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı ve komşuları rahatsız etmesi hakkında ihtar (TBK m.316).

Sayın ,
Kiracısı olduğunuz … adresindeki dairede, kira sözleşmesine aykırı biçimde hareket ettiğiniz tespit edilmiştir. Özellikle:
– Daireyi konut amaçlı kiralamanıza rağmen izinsiz şekilde depo ve imalathane olarak kullanmakta, evde küçük çaplı da olsa ticari üretim yapmaktasınız. Bu durum sözleşmeye aykırıdır.
– Bu faaliyetler ve genel tutumunuz nedeniyle komşular sürekli gürültü, koku ve yoğun giriş-çıkıştan rahatsızlık duymaktadır. Apartman yönetimi defalarca şikayette bulunmuştur.
6098 sayılı TBK m.316 uyarınca, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırı davranması durumunda, kiraya veren yazılı ihtarla durumu düzeltmesini isteyebilir; aksi halde sözleşmeyi feshedebilir. İşbu ihtarname ile, yukarıda belirtilen aykırılıkları derhal gidermenizi talep ediyorum. En geç 7 gün içinde evinizi yalnız konut olarak kullanmaya başlamanızı, imalat/faaliyet işini durdurmanızı, komşuları rahatsız edici davranışlara son vermenizi ihtar ederim.
Aksi takdirde, yasal haklarımı kullanarak kira sözleşmesini feshedeceğimi ve tahliye davası açacağımı bildiririm.
Saygılarımla,
İhtar Eden Kiraya Veren: (imza) – Tarih: 05/03/2025

Bu ihtardan sonra kiracı ya davranışını düzeltir ya da düzeltmez. Eğer düzeltmezse, kiraya veren TBK 316/2 gereği sözleşmeyi feshedip dava açabilir. Eğer aykırılık çok ağırsa (örneğin evde yasadışı işler gibi), TBK 316/3’e göre ihtarsız fesih de düşünülebilir.

9.2. Örnek Tahliye Davası Dilekçesi (Haklı Sebep)

(Yukarıdaki örnekten hareketle, ihtardan sonuç alınamadığını varsayıp dava dilekçesi yazalım.)

ADANA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: (Kiraya Veren)
DAVALI: (Kiracı)
KONU: Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları ve komşulara rahatsızlık vermesi nedeniyle haklı nedenle tahliye (TBK m.316, m.331) talebidir.
AÇIKLAMALAR:

1. Davalı, mülküme kiracı olarak oturmaktadır (01/09/2024 tarihli sözleşme, konut amaçlı, Ek-1). Ancak kendisi evi sözleşmeye aykırı biçimde imalathane/depo olarak kullanmaya başlamıştır. Evde sabun imalatı yaptığı, ticari mal depoladığı tarafımdan ve apartman yönetimi tarafından gözlemlenmiştir. Sözleşmemizde konut dışında kullanımın yasak olduğu açıkça yazmaktadır.
2. Ayrıca davalı kiracı, bu faaliyetleri ve özensiz tutumuyla, apartmandaki diğer sakinlere ciddi rahatsızlık vermektedir. Geceleri gürültülü makine çalıştırma, kötü kokuların yayılması, müşterilerin gelip gitmesi gibi nedenlerle defalarca apartman yönetimi beni ve kiracıyı uyardı (Ek-2: Apartman yönetiminin şikayet dilekçesi).
3. Bu davranışlar kira ilişkisinin devamını çekilmez kılmıştır. Tarafım, 05/03/2025 tarihinde noter ihtarı ile kiracıdan bu aykırılıkları gidermesini istedim (Ek-3: İhtarname ve tebligat). Ancak aradan aylar geçmesine rağmen kiracı hiçbir değişiklik yapmamış, hatta faaliyetini artırmıştır.
4. 6098 sayılı TBK m.316 gereğince, kiracının özen borcuna aykırı davranışlarının devamı halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. İhtarname ile süre verilmiş ancak yarar sağlamamıştır. Aynı zamanda TBK m.331 kapsamındaki önemli sebep koşulları da gerçekleşmiştir; zira kiracının bu eylemleri nedeniyle kira ilişkisi benim için çekilmez hale gelmiştir.
5. Bu nedenlerle, kira sözleşmesini haklı sebeple feshettiğimi bildirir, kiracının tahliyesini talep ederim. Davalının eylemleri aynı zamanda apartman huzurunu bozduğundan, acilen tahliye edilmesi çevre açısından da gereklidir.
   HUKUKİ NEDENLER: TBK m.316, m.331, KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) m.18 (komşuluk huzuru), HMK vs.
   DELİLLER: Kira sözleşmesi, noter ihtarı, apartman şikayet tutanakları, polis zabtı (gerekti ise tutulmuş), tanık (apartman yöneticisi vs.), keşif (gerekirse evdeki durumun tespiti).
   SONUÇ ve TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının haklı sebeple kira sözleşmesinin feshi gereğince kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep ederim. Yargılama giderleri davalıya yüklensin.
   Davacı / Vekili (imza)
   Tarih: 01/07/2025

9.3. Örnek Cevap Dilekçesi (Haklı Sebep)

DAVALI (KİRACI)
ADANA … SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE (Esas No: 2025/… E.)
KONU: Haklı sebebe dayalı tahliye talepli davaya cevabımdır.
AÇIKLAMALAR:

1. Davacı iddialarını büyük ölçüde kabul etmiyorum. Evet, evde sabun üretimi hobim vardır ancak bu ticari boyutta değildir ve komşulara rahatsızlık verecek düzeyde değildir. Bir iki komşu kişisel husumet nedeniyle abartılı şikayetler yapmaktadır.
2. Kiraya verenin gönderdiği ihtarnameye cevaben, ben faaliyetimi kısıtladım ve akşam 8’den sonra hiçbir işlem yapmadım. Komşularla da konuştum. Dolayısıyla iddia edildiği gibi durum düzeltilmemiş değil, düzelttim. Belki tamamen bitirmedim ama makul seviyeye çektim. Apartman yönetimi belgeleri tek taraflıdır.
3. Kaldı ki, ev sahibi bu durumu bahane ederek beni çıkarmaya çalışıyor, esasen evi satmak niyetinde olduğunu duydum. Bu yüzden “haklı sebep” iddiası dürüst değil, başka amaç gütmekte. Benim 2 yıllık daha kontratım var (01/09/2024 – 01/09/2026 arası). Bu kontratı erken bitirmek için sudan sebepler öne sürüyor.
4. Davacı, TBK 316’ya dayanmış ama 316’ya göre bile bana süre vermişti, ben de olabildiğince riayet ettim. Tamamen üretimi durdurmamı istemesi hakkın kötüye kullanımı olur çünkü bu ufak hobi gelirine de ihtiyacım var. Ayrıca komşuların tümüne rahatsızlık verilmesi söz konusu değil, bir alt komşu hassas sadece. Onunla da ben aramı düzeltmeye çalışıyorum.
5. Neticede ortada davacının iddia ettiği kadar ağır ve çekilmez bir durum yoktur. Bu nedenle ne TBK 316 ne 331 şartları tam oluşmamıştır. Dava haksızdır.
   SONUÇ: Davanın reddini, kira ilişkisinin devamını talep ederim.
   Davalı (imza) – Tarih: …/08/2025

Değerlendirme: Kiracının savunması özetle “o kadar da değil” şeklinde. Haklı sebep davalarında mahkeme takdiri önemlidir. Kiracının eylemleri gerçekten çevreyi çok rahatsız ediyorsa ve sözleşmeye net aykırılık varsa, tahliyeye hükmedebilir. Yok eğer abartılı bulursa reddedebilir. Bu tür davalarda genellikle keşif ve bilirkişi yapılması yararlı olur (mesela gidip evin durumu görülür, gürültü ölçümü vs. yapılabilir). Hakim belki de Kat Mülkiyeti Kanunu 18’e göre kiracıya son bir ihtar verilmesini de düşünebilir; hatta bu tip durumlarda apartman yönetimi ayrı dava açıp kiracının tahliyesini bile isteyebilir (KMK 25 gereği).

Haklı sebeple fesihte eğer feshe karar verilirse, tazminat konusunu da mahkeme değerlendirir (TBK 331 gereği). Mesela kiraya veren haklı da olsa, kiracı belki yeni ev bulmak için fazla masraf yapmak zorunda kaldıysa bir miktar tazminat ödenmesine karar verilebilir. Ya da tam tersi, kiraya veren haklıyken kiracı çıkmayıp davayı uzattıysa, kiraya verenin uğradığı zarar (örneğin komşuların dava açması vs.) için kiracıya tazminat yüklenebilir.

10. Tahliye Sürecinde Arabuluculuk ve Yargılama Usulü

Zorunlu Arabuluculuk: 2023 yılında yapılan değişiklikle, birçok hukuk uyuşmazlığı gibi kira uyuşmazlıklarında da dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı getirilmiştir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B) Ancak, kira ilişkisinden kaynaklanan ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri bu şartın dışında tutulmuştur. Yani icra takibi ile tahliyelerde arabulucuya gitmeye gerek yoktur. Fakat kiraya veren dava yoluyla tahliye sebeplerinden birine dayanarak 01.09.2023 tarihinden sonra dava açacaksa, önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, iki haklı ihtar davası, haklı sebep fesih davası gibi davalardan önce arabulucu görüşmesi yapılmalıdır. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa, bunun tutulduğu son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira ilişkilerinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. (Bu, kira bedelinin miktarına bakılmaksızın geçerlidir; TBK gereği kira davaları sulh hukuk görev alanındadır.) Yetki bakımından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve genel yetki (davalının yerleşim yeri) kural olarak geçerlidir. Ancak uygulamada tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yer sulh hukukta açılır. İcra takibine dayanan itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri ise İcra Hukuk Mahkemesi’nin işidir. Örneğin kira borcu için ödeme emri gönderildi, kiracı itiraz etti, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. İcra mahkemesinin tahliye kararı vermesi durumunda, bu karar temyiz/istinaf edilse bile kesinleşmeden icra edilebilir (borçlu ancak depo ile erteleme alabilir)

Dava Açma Süreleri: Tahliye davalarında kanunda öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir. Örneğin:

• İhtiyaç, yeniden inşa, kiracının evi olma gibi nedenlerde sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı.
• Yeni malikte bildirim 1 ay içinde, dava 6 ay sonra veya bitimden 1 ay sonra gibi özel süreler var.
• İki haklı ihtarda kira yılının bitiminden itibaren 1 ay.
• Tahliye taahhüdünde taahhüt tarihinden itibaren 1 ay.
  Bu süreler kaçırılırsa, aynı sebebe dayalı tahliye ancak bir sonraki dönemde veya yeni bir taahhütle mümkün olabilir.

İcra Yoluyla Tahliyede Süreç: Kiraya veren, ödeme emrine itiraz olmaz ve ödeme yapılmazsa, 30 günün bitiminden sonra 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istemeli; yoksa hakkı düşer. Tahliye emri gönderildikten sonra kiracı 15 gün içinde evi boşaltmazsa fiili tahliye yapılır (polis zoruyla). Eğer kiracı 3 aylık kira bedelini depo ederek icrayı erteleme talep ederse 3 aylık ek süre kazanabilir.

Tazminat ve Yaptırımlar: TBK 355’teki 3 yıllık yeniden kiralama yasağına aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat öder. Aynı şekilde, kiracı tahliye taahhüdü verip çıkmaz, dava açılır ve kötü niyetli olduğu anlaşılırsa, mahkeme kiracıya kötü niyet tazminatı yükleyebilir.

Sonuç Olarak: Kiracının tahliyesine ilişkin süreçler oldukça teknik ve süreye bağlıdır. Hem ev sahipleri hem kiracılar açısından, hak kaybına uğramamak için kanuni prosedüre uymak elzemdir. Yukarıda tüm tahliye sebepleri ve süreçleri detaylarıyla ele alınmış, örnek dilekçeler ve ihtar metinleriyle pratik rehber sunulmuştur. Ev sahibi ve kiracıların, bu süreçlerde mümkünse uzlaşma yolunu (örneğin arabuluculukta anlaşmayı) değerlendirmeleri, anlaşma sağlanamazsa haklarını yasal çerçevede ve zamanında ileri sürmeleri tavsiye edilir. Her somut olayın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, gerektiğinde bir hukukçudan danışmanlık alınması en doğru yaklaşım olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular – Kiracı Tahliyesi

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanmak ya da şartları uygunsa tahliye talepli icra takibi başlatmak genellikle en hızlı ve pratik yoldur. (Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde işlem yapılmalı.)

Ev sahibi hangi şartlarda kiracıyı çıkarabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan hallerde:

• Kiranın/aidatın ödenmemesi (temerrüt)
• Tahliye taahhütnamesi
• Ev sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı (konut/işyeri)
• Esaslı tadilat / yeniden inşa (kullanım imkânsız hale gelmeli)
• İki haklı ihtar (aynı kira yılında iki ayrı ay için)
• 10 yıllık uzama süresinin dolması

Ev sahibi “ben oturacağım” diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir?

• Belirli süreli sözleşme: Süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava.
• Belirsiz süreli sözleşme: Her 6 aylık dönem için 3 ay önce ihtar + dönem sonunda 1 ay içinde dava.
• Yeni malik: Edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava (veya sözleşme bitimini bekleyip bitimden 1 ay içinde dava).

Kiracı hangi şartlarda tahliye edilebilir?

Sadece kanundaki nedenler mevcutsa ve usul–süre şartları (30 gün, 1 ay, 6 ay, 10 yıl, ön ihtar vb.) doğru uygulanmışsa.

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu?

Geçerli tahliye taahhüdü + (gerekirse) icra yoludur. Uygunsa temerrütte tahliye talepli icra da hızlıdır.

Polisle kiracı çıkarma?

Doğrudan mümkün değil. Polis sadece mahkeme/ icra kararı kesinleştiğinde cebrî icra sırasında görevlendirilir.

5 yılını dolduran kiracının tahliyesi?

Sırf 5 yıl doldu diye tahliye olmaz. Bu sürede kira tespit davası açılarak bedel güncellenebilir. “Sebepsiz” tahliye imkânı, 10 yıllık uzama dolduğunda doğar.

Sözleşme yok, kiracı evden çıkmıyor?

Yazılı sözleşme olmasa da kira ilişkisi dekont, mesaj, tanık, teslim tutanağı gibi delillerle ispatlanabiliyorsa; uygun kanuni sebeple dava/ icra yoluna gidilebilir. Sorun genellikle ispattır.

Kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır?

Sürenin bitmesi tek başına yetmez. Tahliye taahhüdü, ihtiyaç, esaslı tadilat/yeniden inşa veya 10 yıllık uzama gibi ek bir yasal sebep gerekir; ilgili süreler içinde işlem yapılmalıdır.

Kendim oturacağım diye kiracı nasıl çıkarılır?

İhtiyaç gerçek–samimi–zorunlu olmalı ve ispatlanmalı.

• Belirli sözleşmede: bitişten 1 ay içinde dava.
• Belirsizde: 3 ay önce ihtar, dönem sonunda 1 ay içinde dava.
  (Not: İhtiyaç tahliyesi sonrası taşınmaz 3 yıl eski kiracı dışında kiraya verilemez.)

Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Sadece şu özel hallerde: ihtiyaç, esaslı tadilat/yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü, 10 yıllık uzama. Temerrüt veya “iki haklı ihtar” burada işlemez.

Avukatsız kiracı tahliyesi mümkün mü?

Mümkün; fakat süre–usul hataları hak kaybına yol açabilir.

• 01.09.2023’ten beri arabuluculuk zorunlu. Anlaşma olmazsa “son tutanak” ile dava/ icraya geçilir.
• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk (dava).
• İcra yolu: Tahliye talepli takip; itiraz olursa İcra Hukuk Mahkemesi.

Hızlı süre rehberi

• Temerrüt: Noter ihtarı + en az 30 gün ödeme süresi.
• Tahliye taahhüdü: Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava/ icra.
• İki haklı ihtar: İhtarların olduğu kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava.
• İhtiyaç (belirli): Bitişten 1 ay.
• İhtiyaç (belirsiz): 3 ay önce ihtar + dönem sonunda 1 ay.
• Yeni malik ihtiyacı: Edinmeden 1 ay içinde ihtar; 6 ay sonra dava (alternatif: bitişten 1 ay).
• 10 yıl: Uzama 10 yılı doldurduysa 3 ay önce bildirim + dönem sonunda dava.

Not: Somut olaylarda sürelerin başlangıçları ve ispat araçları kritik olabilir. Arabuluculuk, ihtar ve tebligat adımlarını atlamamaya özen gösterin.

Konya Kira Avukatı | Av. Recep Bademci & Av. Hande Bademci ile Kiracı Tahliyesi

Avukat Recep Bademci ve Avukat Hande Bademci tarafından kurulan Bademci Hukuk & Arabuluculuk Bürosu, Konya’da kira hukuku alanında uzman kadrosu ile hizmet vermekte olup; Konya kira avukatı, Konya tahliye avukatı, Konya avukat ve Konya hukuk bürosu arayışında olanlar için profesyonel çözüm ortağıdır. Kiracı tahliyesi, tahliye davası, tahliye taahhütnamesi, kira tespit davası, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kirasını ödemeyen kiracıya icra takibi ve arabuluculuk süreçlerinde müvekkillerine etkin hukuki destek sunan büromuz, Konya merkezli olmakla birlikte Türkiye genelinde dava ve icra takip hizmeti yürütmektedir.

Bademci Hukuk & Arabuluculuk Bürosu’nun konumuna Google Haritalar üzerinden kolayca ulaşabilirsiniz.